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余剛 對 彭素怡

Judgment Cited authorities 6 Cited in Precedent Map Related
Vincent
Judgment Date12 April 2022
Neutral Citation[2022] HKCFI 984
Judgement NumberHCSA44/2021
Subject MatterSmall Claims Tribunal Appeal
CourtCourt of First Instance (Hong Kong)
HCSA44/2021 余剛 對 彭素怡

HCSA 44/2021

[2022] HKCFI 984

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴案件2021年第44號

(原小額錢債審裁處申索2020年第36356號)

____________________

申索人 (申請人) 余剛 (YU GANG)
訴
被告人 (答辯人) 彭素怡 (PANG SO YI)

____________________

主審法官： 高等法院原訟法庭法官吳美玲內庭聆訊
聆訊日期： 2022年2月23日
頒下判決書日期： 2022年4月12日

判決書

I. 序言

1. 於2020年12月4日, 申索人在小額錢債審裁處案件編號2020年第36356號 (下稱「該案件」) 向被告人提出申索。申索人在其申索書承認如下:

「申索人余剛於2020年7月3日向被告人彭素怡租了新界梨木道 102 號葵寶大廈6樓B室 [下稱「該單位」] D房 [下稱「該房間」], 定立租約並交租金連按金HK$6000 ……」

但申索人指稱被告人 (1) 冒充業主簽約, (2) 故意拖延維修該房間結構問題致使申索人無法入住, 及 (3) 其後違背商定退款協議而不退款給申索人。因此, 申索人向被告人提出以下申索: (i) 租金及按金費港幣6,000元、(ii) 寬頻搬入費港幣400元、(iii) 電話安裝費港幣200元、(iv) 寬頻及電話遷出費港幣680元及 (v) 床褥及電磁爐搬入及搬出人工連車費港幣1, 600元, 共港幣9,880元連同相關訟費。

2. 於2021 年1月20 日, 被告人存檔答辯書, 否認申索人的申索, 並提出其抗辯理據。於同一天, 被告人存檔其反申索書, 向申索人提出反申索, 指稱「申索人非法進入單位 + 租約期間造成損壞 + 欠交水費電費管理費 (詳見答辯書) (答辯書已另外呈上)」, 並向申索人追討「(1) 賠償$200 + 維修費$2,000 + 水費$100 + 電費$200 + 管理費$652.5元 = $3,152.5，(2) 利息 – 自2020年9 月1日起以年息8 厘計算，直至今天共4個月 ($84) 」, 共港幣3,236.5元連同「訟費」。

3. 隨後於2021 年5月27日, 被告人獲小額錢債審裁處 (下稱「該審裁處」) 批准修訂其反申索書, 指稱「申索人非法進入單位 + 租約期間造成損壞 + 欠交水費電費及租金 (詳見答辯書) (答辯書已另外呈上) 」, 並追討「(1) 賠償 $200 + 維 修 費$500 (鎖) + $2,333元(洞) + $1,033 (窗) $2,000 + 水費 $100 + 電費 $200 $504 + 管理費 $652.5元 $435 + 租金 $18,000 = $3,152.5 $23,005，(2) 利息 – 自2020 年9月1日起以年息8 厘計算，直至今天共4個月 ($84) 2021年1月20日(共 141 天) – $711, (3) 裁斷前及裁斷後利息, (3) (4)訟費」。

4. 申索人存檔了其詳盡申索書, 而被告人亦存檔了其詳盡答辯書。其實雙方就該房間的租賃背景、租約期、租金及按金沒有異議。申索人在其申索書指稱, 他與被告人相約於2020 年6月28日「睇樓。經過多番協商於2020 年7月3日簽訂租約 [下稱「該租約」] 並即 時 過 數 一 個月租金港幣2,000元及兩個月按金港幣4,000元共計HK$6,000 ……」。被告人也在其答辯書指稱, 於2020年6月28日, 她與申索人到該房間「睇樓」, 而於2020 年7月3日「申索人與 [她] 簽 定 [該租約] 租用 [該房間], 開始1年租期, 一個月租金 $2,000, 按金 $4,000, 申索人付 $6,000」。因此, 雙方的申索書 / 答辯書連同證人供詞及證供, 也不爭議 (1) 申索人於2020 年6月28日「睇樓」後, 便於2020 年7月3日租用該房間, (2) 租用期是1年, (3) 每月租金為港幣2,000元, (4) 保證按金為港幣4,000元, 及 (5) 申索人已付按金港幣4,000元及1個月租金港幣2,000元予被告人。

5. 申索人在其詳盡申索書指稱在簽訂該租約後,

「……跟住申索人便申請搬遷寬頻及加裝固話、搬遷寬頻費用為HK$400, 加裝固話費用為$200。

於2020年7月7日安裝寬頻個日申索人發現到間房冷氣機窗頂位置天花石屎有不行常狀態凸起及裂痕, 於是攞木梯上前檢查, 用手指輕敲天花檢查, 發現該處天花石屎有明顯離頂空鼓狀態 (該文件為視頻), 憑住申索人成二十年從事裝修工程經驗判斷, 該處石屎批蕩層有約二至三呎已經離頂, 加之位於窗口式冷氣框頂部, 隨時有跌落風險。於是錄視頻透過whatsapp通知彭素怡, 其後被告人彭素怡確認并承認其會負責維修。經過本申索人反覆又反覆咁追勸被告盡快處理, 但被告人一直拒絕及拖延不予維修。期間本申索人有搬運一張床褥及一個雙頭電磁爐上去單位, 因有危險狀況存在就一直未能入住。

2020年8月1日被告人透過 WhatsApp, 問我{搬搬咗入去味啊?} 本申索人又多番勸告被告人及建議搵屋宇處人員查實危險程度, 被告人又係以各種理由不予處理。使得本申索人一直未能入住。

時間拖至2020年9月4日, 被告人又透過whatsapp通知本申索人交9月份租。因一直未能入住。本申索人提出兩個解決方案︰1), 未維修之前本申索人只能交一半租。或2), 本申索人報警備案, 後搵專業人士去維修，維修費用本申索人會喺租金度扣。同時也有問過被告人是否需要搵公證行驗樓。被告人全盤否決并提出解除租約并退還按金。9月6號被告人通知本申索人清走私人物品及交回鎖匙并影相俾佢睇, 當晚20點左右本申索人請走私人物品及影相并交回鎖匙放入信箱并錄視頻透過WhatsApp發送給被告人。被告人也確認收到。2020年9月8日收到被告人通知呢兩晚會入去睇并話會FPS過返錢本申索人。

直至2020年14日未收到被告人通知或入數, 於是本申索人透過WhatsApp問被告人乜情況, 15日傍晚見本被告人未查看留言, 於通過WhatsApp打語音及打被告人手機號碼俾被告人, 被告人一直未接。因懷疑被告人故意唔接聽本申索人電話。16日傍晚19:55分本申索人通過被告人手機號碼前加133隱藏去電顯示號碼打被告人手機。接電話係一男士, 本申索人講搵彭小姐, 對方回覆話聲稱打錯并急於收線, 跟住我以同樣方式再打就一直唔聽。後至凌晨12點後臨瞓前再次打被告人手機號也一直唔聽, 一路打至1點左右，對方終於關機。

被告人一直故意唔睇本申索人訊息及唔聽電話, 出於被告人故意玩失蹤而唔履行解除租約商定, 本申索人於2020年9月18日晚20點左右上去出租單位換大門及出租房間門鎖, 期間其他租客有電話通知–羅太, 并同我有通話且叫我留下手機號并聲稱會處理。本申索人換完鎖并交鎖匙於其他租客後離開出租單位。更奇怪嘅係當晚十一點幾收到聲稱葵涌警察打來話本申索人換鎖係爆竊, 間中來電話騷擾至凌晨三點幾, 最尾先話會搵本申索人去警署錄口供, (本申索人當時有講幾次回覆對方本申索人現在過去都可以, 但對方只講會搵本申索人嘅, 但直至今日只有收到三幾個聲稱XXsir打來警告恐嚇本申索人之外, 未見有人叫本申索人前去警署錄口供或瞭解情況)。本申索人事覺有蹊蹺, 於是上土地註冊網查冊先知原來被告人出租單位業主唔系被告人, 被告人係冒充業主簽租約, 於是收集證據, 並於月尾前往葵涌警署報案。

2020年10月9日晚未有任何消息的情況下本申索人再次上去出租單位, 去到後卻用鎖匙開唔到大門, 經查看原來係俾人換咗鎖, 於是敲門後其他租客幫手開門, 後入本申索人所租間房見情形似乎有人入過但房門鎖未換。於是報警求助。

事至今日, 本申索人未收到被告人退返一毫子, 也未能入住過出租房間。本申索人有理由相信被告人冒充業主出租及多多藉口拒接維修只不過係故意製造障礙致使本 [申索] 人不能入住, 并故意不履行責任而詐取本 [申索] 人錢財 ……」

6. 被告人的詳盡答辯書也述明其抗辯及反申索理據, 現簡約歸納如下:

「A. 事實的簡略時序如下:

2020年6月28日 申索人到葵寶大廈6樓B室睇樓
2020年7月3日 申索人和 [被告人] 簽定租約租用房間，開始1年租期，一個月租金$2,000，按金$4,000。申索人付$6,000
2020年7月7日 申索人聲稱因天花石屎有風險而未能入住;申索人要求 [被告人] 維修，[被告人] 拒絕
2020年9月4日 [被告人] 要求申索人交租，申索人沒有交。
申索人提議交一半租 / 扣減維修費用，[被告人] 拒絕
2020年9月6日 申索人交回鎖匙入信箱，之後沒有收到退款
2020年9月18日 申索人換大門鎖及房門鎖，交鎖匙給其他租客
2020年10月9日 申索人再次入去單位

B. [被告人] 持下列理由否認申索人之申索, 並向申索人提出反申索。

1. [被告人] 不是冒充業主簽約, [被告人] 有權出租物業

2. 申索人可以安全入住, [被告人] 沒有責任維修，申索人欠租並退租

3. [被告人] 和申索人沒有達成所謂「商定退款商議」

4. [被告人] 沒有責任繳付申索人安裝/搬入/遷出 寬頻/電話/床褥/電磁爐的費用

5. 申索人擅自更換大門鎖及房門鎖,非法進入單位

6. [被告人] 全數扣除了申索人的租金和按金, [被告人] 毋須退回任何金額

7. [被告人] 毋須賠償給申索人, 申索人須向 [被告人] 賠償……」

被告人在其抗辯書就上述7個抗辯及反申索理由詳加解釋, 但由於該審裁處審裁官林希維 (下稱「林審裁官」) 在其判決理由書及覆核判決理由書 (見下述第9段) 就被告人的抗辯及反申索理由作出討論及分析, 該等抗辯及反申索理由的詳情可見下述第II及第IV部份, 在此不贅。

7. 該案件於2021年9月24日在林審裁官席前進行正式審訊。於同一天, 林審裁官作出如下裁決 / 命令, 並判決申索人的申索敗訴, 而被告人的反申索勝訴 (下稱「該判決」), 林審裁官亦於同日口述該判決的簡要理由:

「1. 申索人的申索被撇銷。

2. 就被告人的反申索, 現判決被告人勝訴, 申索人須支付被告人:-

a. 款項$22,879.00連同由2020年9月6日至裁斷日為止的利息, 以判定利率計算, 以及由裁斷日起計至款項付清為止的利息;

b. 訟費$11,185.70 連同由裁斷日起計至款項付清為止的利息, 以判定利率計算。

3. 申索人於2021年8月25日向法庭繳付保證金$2,083.20發放給被告人, 以作為繳付上述款項之用。」

8. 申索人不服該判決, 並於2021年9月30日向該審裁處提出覆核該判決的申請, 並隨其覆核申請書附上6頁覆核理由。於2021年11月3日, 申索人的覆核申請在林審裁官席前進行聆訊。於同一天, 林審裁官頒下覆核判決, 維持該判決及作出以下裁決 / 命令 (下稱「該覆核判決」), 並於同日口述其簡要覆核判決理由:

1. 根據 [第338章]《小額錢債審裁處條例》 [下稱「該條例」] 第27A條, 審裁官應申索人提出覆核於2021年9月24日作出的裁決 / 命令, 現審裁官於覆核後, 維持原來的裁決。申索人的覆核申請被撇銷。

2. 申索人須支付被告人訟費2,168.40元連同由命令日起計至款項付清為止的利息, 以判定利率計算。」

9. 申索人不同意林審判官的該判決及該覆核判決, 並於2021年11月23日向高等法院原訟法庭申請許可就該覆核判決提出上訴。林審判官於2022年1月24日頒下該判決及該覆核判決的理由書 (下稱「該判決理由書」及「該覆核判決理由書」) 。

10. 於2022年2月23日, 申索人的上訴許可申請在本席席前進行聆訊。

II. 林審裁官的判決理由

11. 申索人的案情 林審裁官在該判決理由書指出, 申索人指稱他於2020年7月7日發現該房間內的天花出現問題 (見C24文件第21號相片及影片) 。 林審裁官指出, 據申索人所說, 天花會塌下來, 也「隨時會中頭獎」, 申索人於是要求被告人找人修理。於2020年7月18日, 被告人在工程人員檢查後, 回覆申索人指天花沒有危險, 但若將來出現漏水或剝落的話, 則請申索人再通知她。申索人表示因安全問題, 從沒有入住該房間, 他和被告人多次在WhatsApp溝通後, 最終在2020年9月6日將鎖匙放進該單位的信箱, 交還給被告人。可是, 事情還未完全解決。申索人交還鎖匙後, 被告人沒有將任何金錢退還給申索人。於是, 申索人在2020年9月18日將該單位大門的門鎖和該房間的門鎖換掉, 而在2020年10月9日晚上, 他亦再次回到該房間。

12. 林審裁官亦指出, 申索人指稱被告人沒有為他復修天花, 導致該房間變得危險, 因此是被告人違約在先。此外, 他亦指是被告人先提出提前終止租約, 他只是作出配合的一方, 所以他沒有違約。基於被告人的違約行為, 申索人向她提出該案件的申索。

13. 被告人的案情林審裁官指出, 被告人強調自己沒有責任替申索人復修天花, 她指稱申索人在2020年9月6日將鎖匙交還, 顯示申索人沒有打算繼續履行租約, 她亦接受申索人的違約, 但保留追討的權利。基於申索人的違約行為, 被告人向申索人反申索上述第3 段提及的反申索項目。但被告人同意曾從申索人處收取港幣6,000元, 亦同意這港幣6,000元應從上述反申索金額中扣除。

14. 爭議事項 林審裁官在該判決理由書指出, 與訟雙方同意該案件的爭議點如下: (1) 與訟雙方所訂的該租約是否有效, (2) 是申索人還是被告人悔約, 還是雙方同意提前解除合約, 及 (3) 若有人悔約, 被悔約的一方該得到什麼賠償?

15. 證據評估與分析林審裁官在該判決理由書表示, 已細心考慮證人證供和文件冊內容。經考慮後, 林審裁官認為申索人作供時態度迴避, 證供前後矛盾, 所言不實。申索人一方面指自己相信租約已在2020年9月6日終結, 但卻又認為自己仍然可以以租客身份在2020年9月18日及10月9日返回該房間, 並更換門鎖, 林審裁官認為這說法根本有違邏輯。

16. 再者, 林審裁官也不相信申索人在2020年7月7日才首次發現天花的問題。根據庭上證供, 申索人曾不只一次到該房間視察, 其中一次也為時不短, 該房間面積只有30多平方呎, 申索人身為裝修工程人員, 必然會特別留意房間的潛在危險, 他也較一般人更容易察覺到肉眼未必看到的問題, 然而他卻沒有在簽約時提出。而且, 以申索人所說, 天花的結構鬆散, 有塌下來的危險, 也「隨時會中頭獎」, 但客觀證據卻顯示天花十分穩妥, 連申索人作供時也確認, 當他在2020年10月9日返回該單位時, 沒有發現任何東西曾從天花墮下。

17. 因此, 林審裁官認為申索人未有將事實和盤托出, 林審裁官拒絕信納他的證供。

18. 就被告人的證供而言, 林審裁官認為她的證供清晰直接, 接受提問時毫無迴避, 說法亦與文件相符。被告人解釋自己在WhatsApp通訊中 (見D66文件) 請申索人交出鎖匙, 並非等同接納後者的退款要求, 因為她根本不會在未檢查該房間前作出退款承諾。林審裁官認為, 被告人的解釋合理, 而事實上, 該審裁處難以想像一名房東會在驗收出租房間前, 作出任何退回按金的承諾。同樣, 林審裁官接納被告人就WhatsApp通訊關於牆身洞口的解釋 (見D67文件), 即要求申索人先將物品搬走, 不等於放棄追討洞口的維修費, 她只是希望到該房間視察後再作決定, 林審裁官認為她的解釋同樣合理。基於上述原因, 林審裁官信納被告人的證供, 拒絕信納申索人的證供, 雙方的證供有矛盾出入之處, 他以被告方所說為準。

19. 租約的有效性 申索人在該案件開審初期, 曾質疑租約的有效性, 但其後又同意租約是有法律效力的。他的主要理據是被告人不是該單位的業主, 因此她不能以業主的身份簽訂該租約。

20. 林審裁官指出, 被告人在其供詞已詳細解釋她和該單位的關係。簡而言之, 該單位為其家族物業, 她獲授權處理該單位的租務事宜。她亦依據下述的租約條文指出申索人同意她以代理人身份行事:

「1.……租客接受此租約中以『業主』身份簽署的人可以業主身份行事, 及/或以代理人身份代表其未經披露的主事人行事。」

21. 林審裁官同意被告人的說法, 而且事實上, 申索人作供時同意在簽約後, 沒有其他人向他表示自己才是真正的業主, 及求他離開該房間。因此, 林審裁官裁定該租約在法律上是有效的。

22. 誰是悔約方? 林審裁官指出，申索人的主張是: (1) 被告人拒絕修理天花, 因此被告人是悔約方; 或 (2) 被告人同意解除合約。但被告人的主張是: 申索人在2020年9月6日自願交出鎖匙, 顯示他無意繼續履行租約, 因此申索人才是悔約方。

23. 林審裁官就雙方是否同意提前解除租約一事指出, 申索人表明他依賴WhatsApp通訊中被告人的一句說話:「我都退到最後一步俾你退租拎返按金, 仲想玩乜」(見C42文件第36號圖) (下稱「該說話」) 來支持他指稱雙方同意解約的主張。但林審裁官認為在演繹該說話之先, 必須理解該說話的前文後理。林審裁官指出, 被告人在說出該說話前, 雙方曾有以下的對話 (見C42文件第34號圖):

「余: 唔係唔住, 係唔敢入去住, 現在有兩個方案, 1, 你未整之前我只能交一半租, 2, 或我報警備案, 后搵專業人士去整, 後啲費用我會係租度扣

彭: 呢兩個都唔係合理處理方法 …… 無謂難謂你要夾硬住, 一係你比一個月通知我退租, 就咁算 ……」［原文照錄］

林審裁官認為, 該說話明顯地是有前設的, 而前設就是申索人必須給予被告人一個月通知。林審裁官又認為, 當時雙方仍然在討論之中, 申索人又沒有正式向被告人給予通知, 故該說話難以成為同意提早解約的承諾。故此, 林審裁官拒絕接納雙方曾同意提早解約。

24. 申索人繼而指被告人拒絕復修天花, 因此認為後者才是悔約方。首先, 林審裁官指出他已在該判決理由書提到, 該審裁處 拒絕接納天花當時有即時危險 (見上述第16-17段), 而該租約內並沒有明文規定業主需要復修沒有即時危險的事項。再者, 根據被告方引用的陳艷珠對李春鳳 案例,[1] 區域法院法官李運騰 (當時官階) 引用了另一案例, 即陳健康對宋麗兵一案,[2] 述明業主在普通法下, 沒有在租約期間維修物業的隱含責任:

「19. 重要的是, 除非合約有明訂的條件規定, 業主沒有隱含責任在租約期間維修物業 (見 Halsbury’s Laws of Hong Kong第17(1)冊第255.289段; Fortune Global Development Limited v. Sung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004] 1 HKC 353)。即使是單位內的固定附著物(fixtures), 在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下, 業主是沒有責任維修或保養至運作狀態 (working order) (Penn v. Gatenex Co. Ltd. [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/ 2000)。

20. 概括而言, 業主在法律上亦無隱含保證, 所租樓宇是適宜人居住的 (Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題 (Fortune Global Development Limited v. Sheung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447)。租客應自行作出檢查, 而除非租約另有特別規定, 租客接受樓宇於租約開始時的狀況。

21. 唯一例外, 是連家具租出 (furnished) 的房屋, 則附有隱含條件, 在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的, 如未能履行此條件, 租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況, 而並非繼續適用於租約的期間, 或造成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。

22. 上文第19至21段提及的, 是根深柢固、既定的規則, 從未受爭議。」

基於以上考慮, 林審裁官裁定被告人沒有悔約。

25. 至於申索人有否悔約, 被告人指申索人於2020年9月6日交還鎖匙時, 已毫無保留地以行為表示他無意繼續履行租約。林審裁官同意被告方的分析, 一名租客向業主交還鎖匙, 意圖明顯不過。租客沒有了鎖匙, 不能進入租用單位, 他的動機必然只有一個, 就是他不打算繼續租用單位。林審裁官肯定申索人交還鎖匙時, 也同時以行為表示放棄租用該房間, 因此林審裁官裁定申索人為悔約方。

26. 被告人應得的賠償: 租金損失 林審裁官認為, 申索人必須繳付直至2020年9月6日的租金, 這是毋庸置疑的。就2020年9月6日至該租約完結的租金, 被告人認為既然申索人是悔約方, 而該房間亦未能在期間租出, 那麼申索人有責任向她支付有關租金。林審裁官同意被告人的分析, 認為根據普通法原則, 被悔約方有權得到失去合約的賠償。[3] 但林審裁官不忘被告人負有減低損失的責任。被告人在書面供詞內提到, 申索人退租後的幾個月內, 曾有人參觀過該房間, 但至今仍未租出 (見D20文件第24段), 她認為自己已盡力嘗試租出該房間, 以減低損失。林審裁官接納被告人的說法, 因此裁定申索人須就此項向被告人賠償港幣22,000元 (即2020年8月至2021年6月共11個月的租金)。

27. 被告人應得的賠償: 因申索人擅闖該房間的損失 申索人承認分別在2020年9月18日及10月9日進入該房間, 有關日期是在他交還鎖匙給被告人之後, 因此被告人現依賴鄭良德對張秀文及另一人[4]一案, 要求法庭頒令申索人賠償港幣200元作為象徵式損失。林審裁官指出, 在鄭良德一案中, 第1 被告擅闖原告人的土地, 但沒有令原告人蒙受實際損害。高等法院原訟法庭特委法官黃繼明資深大律師在其判詞第26段認為, 「擅闖本身毋須造成實際損害已經可予以訴訟。當沒有證據顯示擅闖造成實際損失, 而擅闖只是短暫, 擁有人沒有因此而失去管有或使用權的話, 則原告人 [業主] 只能獲得象徵性損害賠償」。黃法官繼而就第1被告的一次性擅闖行為, 命令她須向原告人支付港幣100元作為賠償。林審裁官同意鄭良德一案的法律原則在該案件適用, 被告人沒有在書面證供提到自己蒙受任何實際的損失或損害, 林審裁官裁定申索人須就每次擅闖, 向被告人賠償港 幣100元, 合共為港幣200元。

28. 被告人應得的賠償: 換鎖費 林審裁官指出¸由於申索人更換了該單位及該房間的門鎖, 被告人需要邀請師傅將鎖頭重新更換, 有關費用為港 幣2,500元 (見D89文件)。林審裁官認為上述金額合理, 而且有收據支持，因此予以批准。

29. 被告人應得的賠償: 牆身洞口及窗口維修費...

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