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王燕 對 文富華及另一人

Judgment Cited authorities 2 Cited in Precedent Map Related
Vincent
Judgment Date06 September 2017
Year2017
Judgement NumberDCCJ5284/2015
Subject MatterCivil Action
CourtDistrict Court (Hong Kong)
DCCJ5284A/2015 王燕 對 文富華及另一人

DCCJ 5284/2015

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2015年第5284號

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原告人 王燕（WONG YIN）
及
第一被告人 文富華（MAN FU WAH）
第二被告人 文信有（MAN SHUN YAU）

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主審法官: 區域法院法官李樹旭
聆訊日期: 2017年8月21及24日
判案書日期: 2017年9月6日

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判案書

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引言

1. 本案關乎原告人與兩名被告人就一物業業權之糾紛。

背景

2. 本訴訟涉及之物業位於元朗新田東鎮圍147A號（丈量約份99約871號地段），為一棟在1974年建成的3層高村屋（「該村屋」）。

3. 原告人王燕女士及第一被告人文富華先生現為該村屋的共同業主，以「分權共有人」（tenants in common）方式持有該村屋。

4. 第二被告人文信有先生是該村屋的原業主，曾經全權擁有該村屋的全部業權，直至1991年1月16日。

5. 原告人與第二被告人曾經有親密之男女關係。

6. 在1991年1月16日，當時原告人與第二被告人雙方關係仍然親密，第二被告人以饋贈契約（Deed of Gift）（「饋贈契約」）的方式在該村屋上加上原告人的名字，將由他一人持有的該村屋轉由他與原告人二人以「聯權共有人」（joint tenants）形式持有。

7. 後來，第二被告人與原告人的關係轉差。第二被告人於1992年與現任妻子結婚後便離開香港返回英國生活，而原告人亦隨後離開香港到美國生活。雙方自大約1992年年尾直至2015年9月（大約23年時間）再沒有見面。

8. 當第二被告人及原告人離開香港在外地生活期間，他們雙方均沒有理會他們共同持有的該村屋，而該村屋則由第二被告人的叔父文添芝，及後由東鎮圍村村長文潔才等人代為打理，這包括出租及收租等事宜。

9. 於2015年1月15日，第二被告人發出「分拆聯權共有通知書」（Notice of Severance）（「分拆通知」），將原告人與他「聯權共有」（joint tenancy）的該村屋改為「分權共有」（tenancy in common）。

10. 同日，第二被告人與第一被告人雙方簽定臨時買賣合約，將他擁有的該村屋一半權益以港幣95萬元賣給第一被告人，及後第二被告人於2015年2月23日簽定物業轉讓契約（Assignment）（「轉讓契約」）將其一半業權轉讓給第一被告人。

11. 因此，自2015年2月23日起，第一被告人與原告人成為該村屋的共同業主，以分權共有（tenancy in common）方式持有該村屋，雙方並分別持有該村屋的一半權益。

12. 在2015年11月21日，原告人向第一及第二被告人展開本訴訟，並在其《申索陳述書》聲稱第二被告人與她之「生死長命契」[1]是代表「生死相隨」，而未得她同意，第二被告人不可私自出售該村屋，並必須取消有關交易等等。

原告人的申索及申索基礎

13. 在展開本訴訟後，原告人曾多次反覆修訂她的《申索陳述書》[2]。

14. 按照原告人最終於2016年7月7日所存檔的《修訂的申索陳述書》，原告人刪除原《申索陳述書》 的所有內容，並改為依賴以下申索基礎，要求法庭給予她以下之金錢賠償濟助［如(1)及(3)］及買賣命令［如(2)］:—

(1) 聯權共有契約如雙方之結婚證書，第二被告人移情別戀，引致原告人精神及健康受到打擊，現向第二被告人申索95萬元作為她情感、健康損失之賠償；[§§2-3]

(2) 第二被告人在未有通知她及在違規的情況下將該村屋的一半權益賣給第一被告人，第一被告人應將該村屋的一半權益以原價95萬元賣給她；[§§5-6]

(3) 多年來，她就該村屋的一半權益只收到8萬元租金，現向第一及第二被告人申索賠償少付的租金25萬、裝修費6萬，共31萬元。[§4]

15. 於2017年6月8日在徐韻華法官席前審前覆核時，原告人向法庭清楚地表明將放棄上述第一及第三項之申索，法庭遂表示原告人可於《開案陳詞》中清楚說明放棄哪一項申索。

16. 原告人於2017年8月4日存檔《開案陳詞》。

17. 在其《開案陳詞》中，原告人並沒有說明她將會放棄上述任何一項申索，但是她請求法庭作出四項與《修訂的申索陳述書》內之三項申索截然或明顯不同的指示（命令或濟助）[3]。

18. 原告人在《開案陳詞》中要求法庭作出的四項指示（命令或濟助）及其聲稱申索基礎如下：—

(1) 取消第一及第二被告人之間的買賣合約，因為此合約是偷盜的方法取得的，不合法；

(2) 將第一及第二被告人自2009年起所得的租金全數交還給原告人，因為原告人從未同意出租，也未同意與第二被告人分手，第一被告人更從未擁有房屋權；

(3) 將該村屋判給原告人全權擁有，因為第二被告人有義務賠償原告人受其關於長命契的誓言所騙而招致的精神健康傷害；

(4) 由於強行霸佔出租，未得原告人（長命契持有人）同意出租，第一及第二被告人須修整該村屋漏水損壞，並得食環（食物環境衞生署）滿意。

19. 本席同意代表倆被告人的古大律師之陳詞，根據有關法律原則，原告人應該受限於其狀書所申索的濟助。簡單地說，原告人不可以提出超越或有別於其《修訂的申索陳述書》內容之任何申索基礎或要求濟助。而且，法庭亦只能在雙方存檔的狀書範圍內，聽取雙方的證據，從而秉行公正地解決雙方的爭議：（見終審法院李義常任法官在Sinoearn International Ltd v Hyundai-CCECC Joint Venture (2013) 16 HKCFAR 632，第645-646頁及終審法院馬道立首席法官在Kwok Chi Wing v 21 Holding Ltd (2013) 16 HKCFAR 663，第672頁就有關狀書的法律原則）。

20. 故此，本席認為，原告人在其《開案陳詞》中另外提出的申索基礎及要求濟助法庭都不應該在此案中處理。本席同意古大律師之說法，法庭需要秉持審訊程序上的公允，亦要確保任何一方於審訊中不會蒙受不利，任何一方不能在審訊前加上一些從未在狀書中所提及之事情，這包括沒有律師代表並親自應訊的原告人在內。

21. 換言之，本席只會按照原告人的《修訂的申索陳述書》的申索基礎及濟助審訊此案。

第一被告人的答辯

22. 就原告人在《修訂的申索陳述書》中提出的申索及申索基礎，第一被告人在其《抗辯書》答辯如下：—

(1) 原告人與第二被告人的關係與第一被告人無關，第一被告人亦對此不知情：[§1]；

(2) 一直以來，原告人只擁有該村屋的一半權益：[§3]；

(3) 按照饋贈契約，原告人與第二被告人雙方以聯權共有持有該村屋。但是，第二被告人透過分拆通知及轉讓契約，已將他與原告人聯權共有的該村屋改為分權共有，並將其一半業權以95萬元轉讓予第一被告人：[§2]；

(4) 第一被告人與第二被告人雙方是以正常商業關係進行有關轉讓的，第一被告人亦已向第二被告人支付有關買賣價95萬元：[§2]；

(5) 因此，自2015年2月23日起，第一被告人合法擁有該村屋的一半權益：[§2]；

(6) 原告人沒有任何理據（及申索基礎）要求第一被告人將該村屋的一半權益以原價95萬元（或任何價錢）賣給她；

(7) 多年來，原告人及第二被告人均沒有理會該村屋，只是交由及／或容許第二被告人的叔父文添芝管有及打理物業：[§4(1)]；

(8) 及後，文添芝在原告人及第二被告人同意的情況下將該村屋分成兩部份，分別由原告人及第二被告人之代表各自將兩部份出租及收租，而村屋的各項支出則由原告人及第二被告人各自負責一半：[§4(iii)]；

(9) 有關原告人的租金收入及支出一直由村長文潔才義務代原告人保管及處理，文潔才已於大約2015年9月22日將有關租金收入餘額支付予原告人：[§4(iv)]；

(10) 因此，原告人沒有任何理據（及申索基礎）要求第一被告人賠償她聲稱少付（即文潔才少付給她）的租金25萬元及裝修費6萬等。

第二被告人的答辯

23. 就原告人在《修訂的申索陳述書》中提出的申索及申索基礎，第二被告人在其《抗辯書》答辯如下：—

(1) 第二被告人承認與原告人曾發展親密關係，亦因此及因原告人表示願意替他生兒子才以饋贈契約在該村屋上加上原告人的名字：[§1]；

(2) 一直以來，原告人只擁有該村屋的一半權益：[§3(i)]；

(3) 第二被告人有權獨自分拆聯權共有的該村屋及以任何價錢將他擁有的一半權益出售予任何人：[§3(ii)]；

(4) 第二被告人透過分拆通知及轉讓契約，已將他與原告人聯權共有的該村屋改為分權共有，並將其一半業權轉讓予第一被告人：[§2]；

(5) 無論如何，原告人沒有任何法理基礎要求第二被告人賠償她聲稱的情感、健康損失賠償。[§3(vi)]

(6) 多年來，原告人及第二被告人均沒有理會該村屋，只是交由及/或容許第二被告人的叔父文添芝管有及打理物業：[§4(ii)]；

(7) 及後，文添芝在原告人及第二被告人同意的情況下將該村屋分成兩部份，分別由原告人及第二被告人之代表各自將兩部份出租及收租，而村屋的各項支出則由原告人及第二被告人各自負貴一半：[§4(iii)]；

(8) 有關原告人的租金收入及支出一直由村長文潔才義務代原告人保管及處理，文潔才已於大約2015年9月22日將有關租金收入餘額支付予原告人：[§4(v)]；

(9) 一直以來，第二被告人沒有參與打理與原告人有關的租金收入及支出等：[§4(vi)]；及

(10) 因此，原告人沒有任何理據（及申索基礎）要求第二被告人賠償他聲稱少付（即文潔才少付給她）的租金25萬元及裝俢費6萬等：[§4(vii)]。

主要爭議事項

24. 由於原告人在此案審訊期間在法庭上清楚地確認她在此案中現只申索關於該村屋之業權問題，即要求法庭取消第一與第二被告人就該村屋之買賣合約，故此本案件只涉及餘下之爭議事項：—

(1) 在沒有原告人的同意下，第二被告人可否將該村屋由雙方以聯權共有人形式持有分拆（sever）或劃分為分權共有人形式持有。

(2) 在沒有原告人的同意下，第二被告人可否將該村屋的一半權益轉讓予他人。

25. 雖然原告人在庭上清楚地表明不再追索在《修訂的申索陳述書》的以下申索濟助，本席本應無須考慮有關之證據及為以下3點事項作出裁決，但由於原告人沒有律師代表，及在審訊期間曾多次提及以下事情，為完整緣故，本席亦將會簡單處理以下事項：—

(3) 第二被告人是否有責任，賠償原告人聲稱的由於他移情別戀而對她做成的情感、健康損失；

(4) 第一及第二被告人是否有責任賠償原告人聲稱的少付的任何租金或裝修費；及

(5) 原告人是否少收租金25萬或裝修費6萬元。

討論

(1) 在沒有原告人的同意下，第二被告人可否將該村屋由聯權共有人形式分拆為分權共有人形式持有

26. 在此方面，原告人的理解是當初第二被告人以饋贈契約形式令她成為該村屋之聯權共有人時，她便成為「長命契」的持有人，而在沒有她的同意下，第二被告人不能將「長命契」轉為「共同契」。

27. 本席認為原告人在此方面之理解在法律上是完全錯誤的。

28. 首先，無論是根據相關法例或已判決之案例，任何聯權共有人均可單方面將共有物業分拆或劃分為分權共有。

29. 在法例方面，根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第8條，聯權共有可以法律或衡平法上的方式劃分：—

「(1) 土地產業權或權益的聯權共有，在法律上只可按以下方式劃分 ——

(a) 藉通知方式，由一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人；或

(b) 藉文書方式。

(2) 土地產業權或土地權益的聯權共有，在衡平法上可藉一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人的方式，或藉在衡平法上有效的其他方法，或藉倘無第(1)款規定則會在法律上有效的其他方法，予以劃分。」

30. 在法律上，一般而言，一個以聯權共有人形式共同擁有之物業是可以由其中一位聯權共有人分拆（劃分）他個人之部份或所有聯權共有人同意一同分拆。聯權共有可以在法律上劃分成為分權共有：其中一名聯權共有人可以 (1) 藉通知方式將通知送達其他聯權共有人；或 (2) 藉文書方式劃分聯權共有之產業：（見Halsbury’s Laws of Hong Kong第230.807段）。

31. 再者，當在聯權共有的產業中其中一名聯權共有人將他的部份轉讓（assign）或按揭（mortgage）給第三者時，業權的共有（unity of title）亦同時被銷毀：（見Halsbury’s Laws of Hong Kong第230.808段）。

32. 暫委高等法院法官梁俊文於Ho Wai Kwan v Chan Ho Kuen [2015] 1 HKLRD 901一案中，在第905-906頁第6-8段，亦清楚地確認以上之法律原則。

33. 再者，根據《物業轉易及財產條例》第8(1)(b)條，即使其中一聯權共有人沒有將分拆通知送達給其他聯權共有人，他仍可以以文書的方式劃分聯權共有，而後者亦無須通知及送達其他聯權共有人：（見To Ho Sum, Eddy v Land Zone Limited & Other（未彙編，HCA 10/2008，2.5.2017）第104-105段暫委高等法院法官余啟肇之判詞。

34. 基於以上的法律原則，本席裁定第二被告人於2015年1月15日以分拆通知的文書方式將他以聯權共有人的身份擁有的該村屋變成為分權共有是有效的。再者，因為這分拆（劃分）是以文書方式進行，第二被告人亦無須將通知送達給原告人。

35. 同時，本席接納第一被告人在庭上之證供，他與第二被告人是以正常的商業活動進行該村屋之有關買賣。本席認為第一被告人是一名誠實之證人，沒有做出任何原告人所聲稱損害她利益的行為。本席亦裁定原告人與第二被告人的關係與第一被告人在此宗物業買賣無關。第一被告人只是該村屋的買家，與第二被告人沒有其他之任何關係，對原告人與第二被告人之間的關係亦不知情。當他以港幣95萬元買入該村屋的時候，因該村屋已劃分成為分權共有的形式擁有，故此他亦無需要理會原告人與第二被告人之關係。...

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