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陳健康 訴 宋麗兵

Judgment Cited authorities 3 Cited in Precedent Map Related
Vincent
Judgment Date23 December 2009
Year2009
Judgement NumberDCCJ3176/2008
Subject MatterCivil Action
CourtDistrict Court (Hong Kong)
DCCJ003176/2008 陳健康 訴 宋麗兵

DCCJ 3176/2008

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2008年第3176號

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原告人 CHAN, ALLEN KIN HONG
陳健康
對
被告人 SUNG LAI PING
宋麗兵

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主審法官：區域法院陳美蘭法官法庭聆訊

審訊日期：2009年12 月9 至11日

頒下判案書日期：2009年12月 23 日

判案書

背景

1. 原告人陳先生與被告人宋女士於2007 年7 月13 日簽訂一份租約，宋同意由2007 年7月30 日起租住灣仔軒尼詩道179-181號康富大廈18 B單位（“單位”），月租為港幣$5,300, 租期至2009年7 月29 日止。宋須支付兩個月租金（即$10,600）作爲按金（“按金”）。

2. 租約包含下述條款：

“1. 租客須在租期内每個月份第一天上期繳付指定的租金予業主。倘租客於應繳租金之日的七天内仍未清付該租金，則業主有權採取適當行動追討租客所欠的租金…

6. 租客須在租約期内保持物業内部的維修狀態良好（自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞除外）並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主。

9．業主須保養及適當維修物業内各主要結構部分（包括主要的排污渠、喉管和電線）。唯業主須在收到租客的書面要求後才會有責任在合理時限内將有關損壞維修妥當。”

3. 此外，租約附表二包含以下條款：

“4. 儘管與前文不符，租客可給予業主不少於壹個月的書面通知或壹個月租金作代通知金提早解除此租約；唯該書面通知書不得早於由租期起計之拾貮月内發出。”

4. 租約附表二亦訂明“租約中包括傢俬與設備”為冷氣機、一具煤氣熱水爐、抽氣扇、煮食爐、一部洗衣機、與及一個音響器材架。

5. 雙方沒有爭議，陳於2008年3月3 日入稟土地審裁處（“審裁處”），向宋追討2008年1 月至2008 年5 月之欠租（“LDPD594/08”）。審裁處於2008 年4月29日作出判決（“裁決”），宋須支付欠陳每月$5,300的租金及訟費$365。審裁處同時撤銷宋向陳提出的有關反申索。雙方沒有爭議，宋已支付由2008年1月至5月的租金，並繼續在單位内居住至2008年11月。

6. 雙方同意，由2008年6 月1 日開始，宋再次沒有繳付租金。陳於2008年6月10日再次入稟審裁處（“LDPD1471/2008”），向宋追討欠租及收回單位管有權。宋作出反申索，聲稱因單位内食水不清潔而蒙受損失，因而索求賠償。審裁處於 2008年7 月 16日作出命令，把糾紛轉移至區域法院審理。

7. 期間，宋於2008年10月10日依租約附表二第4條款發出一個月的書面通知予陳，於2008年11 月9日解除租約。宋並於2008年11月10 日把單位鑰匙寄交予陳。陳則聲稱，他於2009年2月16日才成功地把單位的門開了及把單位收回。

8. 就陳提出的欠租申索，宋辯稱，單位供應的食水不潔，她因此要購買蒸餾器才可用水，又要購買飲用的蒸餾水，還要出外膳食，及作出身體健康檢查，因而索求共$20,534.30賠償（見：再再修改答辯書及反申索書）。此外，宋亦聲稱，單位内設施失修，單位租金不值$5,300，宋要求居住期租金差額共$19,890作爲賠償。

9. 有鑒于此，本案聆訊有待判決的爭議點如下：

1. 宋有沒有理據拒付租金？

2. 陳有沒有違反租約的維修條款？

3. 如果陳有違反租約的維修條款，宋可否如她提出的反申索獲得賠償？

4. 如果宋沒有理據拒付租金，她應付的欠租。

宋有沒有理據拒付租金？

10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001] 3 HKC 515）。

11. 即使陳有違反租約的任何承諾，宋仍需支付每月應付的租金。如果宋在本案可證明陳有在租約期間違反租約下他應付上的責任，在衡平法上，宋或可以其反申索抵銷陳的租金申索，以免除宋完全或局部的法律責任。

12. 問題在於陳有否違反租約的條款，與及其違約有否導致宋蒙受損失，以致法庭認爲宋可以合理的賠償抵銷她所欠的租金，以確保公平。

陳有沒有違反租約的維修條款 ？

13. 宋聲稱，陳沒有依租約第9條保養及適當維修單位内的水管、廚房抽風扇、洗衣機、浴室洗手盤等，因此違約。就這等投訴，宋其實已於LDPD 594/2008提出答辯與反申索，而其反申索亦於2008年4月29 日被審裁處成員盧偉光處理並撤銷。宋於本案提出，有關陳違反租約條款的事宜與及證據，除了水務署的信件及報告、和宋外膳的單據之外，實際上已於LDPD 594/2008一案中呈堂及陳述，本案呈堂的照片與及理據，其實只是再三重覆先前於審裁處席前作出的證供與論調。陳因此聲稱，宋不應從新要求本席再次審理她的申索。

14. 一般而言，如一項爭議已由有司法管轄權資格的法院裁定，法院就涉及的當事人的權利和義務的判決是最終及不可推翻的。這是“既判案件”(res judicata)的規則。

15. 於2008年4月29日，審裁處判決LDPD 594/2008之時，宋未有就租約第9條向陳發出書面通知，要求陳作出有關租約第9 條所須的維修工作。審裁處盧偉光成員因此認爲宋沒有訴訟因由向陳提出違反第9 條的申索。

16. 於2008年5 月2 日，宋首次就租約第9條向陳發出書面通知，要求陳更換單位内全部水喉管，理由是從喉管出的食水黃色及有銹味。宋同時提出其他她聲稱單位内所須的維修，包括抽油煙風扇、洗手盤、熱水爐、等。

17. 從宋於LDPD 594/2008提出反申索至2008年5月2日宋發出書面維修通知之間，陳沒有爭議的是他沒有作出任何宋所要求的維修。因此如果宋所投訴的所謂失修確是陳違反租約第9 條的行爲，該行爲是繼續的。就有關行爲是否構成違約，宋的訴訟因由皆由她依據第9條發出書面維修通知（2009年4月29 日）產生，而該訴訟因由未於LDPD 594/2008裁定，“既判案件”因此並不適用。

18. 根據第9 條，業主須保養及適當地維修的，是限於“物業内各主要結構部分（包括主要的排污渠、喉管和電線）”。宋所投訴的食水喉管包括在第9條内，但至於宋所指有關廚房抽風扇、熱水爐、洗手盤、大門“貓眼”等問題，這些設施並不構成物業内的“主要結構部分”，故陳並無維修責任。租約附表二亦無明文訂明陳身為業主需要負責維修提供的傢俬與設施。

19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17（1）冊第255.289段；Fortune Global Development Limited v. Sung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004] 1HKC 353 ）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)（Penn v. Gatenex Co. Ltd. [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000）。

20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v. Sheung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。

21. 唯一例外，是連家具租出(furnished)的房屋，則附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的，如未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況，而並非繼續適用於租約的期間，或造成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。

22. 上文第19至21段所提及的，是根深柢固、既定的規則，從未受爭議。

23. 縱使租約附表二提及租約包括煮食爐、洗衣機與音樂器材架，這並未亦不足夠顯示宋所租的單位是連家具的，訴訟文件亦未曾提過單位是連家具出租的。在本席提出疑問下，宋也確實單位並非連家具出租。由此可見，陳、宋之間，並無存在單位是適宜人居住的隱含保證。租約當然更沒有這方面明訂的條款。即使單位確是因食水或其他問題導致不適宜宋居住，陳也沒有違反任何承諾。但縱使有該等的承諾，從本案證據所顯示，本席認爲單位並非如宋所稱，不適宜人居住，而實際上宋也在單位内居住了15個月。

24. 至於陳有否因單位内的食水喉管失修而違反第9條，根據宋倚賴的水務署報告，單位的水質含鐵量高，“有可能是現有水管老化及銹蝕”，水質下降的情況只是在供水單位水龍頭的水管發生。但報告亦述明：“當水龍頭開動片刻後，水就會恢復清澈”。水務署有指出，如問題嚴重，署方建議僱用持牌水喉匠檢查水管，因有部份水管可能遭銹蝕及必須更換。

25. 雙方沒有爭議的，是陳於2008年6月期間曾安排水喉匠到單位報價及安排進行維修水管的工作。雙方爭議的，惟工程所需之時是3天或是7天，與及在這期間，陳是否需要提供其他住所予宋，及就她單位内存放的財物提供保證。雙方當時因未能在這問題上達成協議，水喉匠最終無法進行維修工程。

26. 宋在她2008年5月19日給陳的信件内聲稱：

“另工程進行期間，物業係唔適合人居住，同時本人需要返工，都唔可能在維修期間在屋内守住自己財物，你係需要提供其他住所予本人居住，及擺放本人傢俬財物，所產生居所費用及搬運傢俬財物費用應由業主你負責。”

27. 宋其後在其5月29日給陳的信内，亦聲稱如屋内更換明喉，報價為$13,800，需時2-3個工作天，更換暗喉則需$20,000及5-6個工作天。

28. 陳在其2008年6月2 日的回覆中，説明業主有權選擇進行的工程與工匠，工程則可在宋與工匠雙方同意安排的時間下進行。陳指出，工程造成的不便，宋要自負。

29. 鑒於本案的事實與僅有的證據，本席認爲，在收到宋2008年5月2日的書面通知後，陳已於合理的時間内確認他會委託水喉匠到單位進行更換喉管的工作，陳也聲稱一名劉師傅於2008 年6 月11 日到單位作出$12,500的報價，確認所需工作天為4-5 日。工程未能進行，全因陳不能接受宋所提出的條件。本席並認爲，宋所提出要陳於換喉工作期間安排另外住所及擔保她財物安全的條件是不合理的。聽取了證人的供詞後，本席不接受有關的工程會把單位變爲不宜人居住，以致陳必須提供其他適當的住所予宋。至於財物的安全，宋可以把貴重的物件另作適當的存放安排，而無需因此拒絕工程的進行。

30. 本席裁定，更換水喉的工程不能進行，純因宋不合理及不合作的態度，宋不能因此反稱陳因未有更換單位的喉管而違反租...

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