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陳艷珠 對 李春鳳

Judgment Cited authorities 3 Cited in Precedent Map Related
Vincent
Judgment Date08 May 2013
Year2013
Judgement NumberDCCJ1557/2012
Subject MatterCivil Action
CourtDistrict Court (Hong Kong)
DCCJ1557/2012 陳艷珠 對 李春鳳

DCCJ1557/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第1557號

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原告人 陳艷珠

對
被告人 李春鳳

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主審法官： 區域法院李運騰法官法庭聆訊
聆訊日期： 2013年3月26日及27日
判案書日期： 2013年 5月8日

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判案書

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引言

1. 這是一宗因租務糾紛而起的訴訟。涉案物業是沙田沙田中心唐寧大廈21樓F室（“該單位”）。在2011年11月24日，被告人以業主身份與原告人簽訂租約，以每月租金$9,500元，將該單位租予原告人，租用期由2011年12月1日起至2012年11月30日止。原告人依照租約規定，給予被告人相當於2個月租金的按金，並1個月上期租金，合共$28,500。

2. 後來原告人以該單位的電熱水爐的水溫未能達到沐浴的需要及其他理由，一直沒有入住該單位。原告人與被告人之間的爭執，最後導致雙方無法溝通。期間，原告人欲將該單位的鑰匙經第三者交回被告人，但被告人沒有接受。原告人自2012年2月起便停止繳付租金，以至被告人於2012年2月17日向土地審裁處入禀收回該單位，並追討欠租與中間收益。2012年3月12日，土地審裁處暫委成員郭永漢（“郭成員”）命令原告人將該單位的空置管有權交還被告人，並須付被告人由2012年2月1日起至交回該單位空置管有權為止的欠租/中間收益。但郭成員也命令，若原告人在2012年3月20日（“濟助期屆滿日”）或以前將所有的欠租/中間收益，連同訟費繳存土地審裁處，則她可獲沒收租賃權的寛免，而該單位的租約亦恢復有效。

3. 然而，原告人早已表明不再租住該單位，並且她在2011年12月初已入住另覓的居所。因此，她在郭成員下令的當天，便用掛號信的方式將該單位的鑰匙和一張進出大廈的密碼咭寄回被告人，而被告人亦在2012年3月27日在郵局取回該單位的鑰匙和密碼咭。

原告人的案

4. 簡而言之，原告人將她與被告人之間的紛爭主要歸咎於被告人沒有妥善修理該單位的電熱水爐，又違反承諾，不肯為該單位安裝煤氣熱水爐。此外，原告人亦對被告人的為人及言行作出強烈的批評，甚至指責被告人是用欺騙的手段，明知租約的條款對租客不利，又明知電熱水爐不能正常運作，卻儲心積慮地誘使原告人簽下租約，藉此沒收原告人的按金及租金。因此，原告人向被告人提出以下的申索：－

(i) 退還按金共$19,000；

(ii) 退還已付的租金/中間利益，即由2011年12月1日起至2012年3月12日止合共$32,177.50；

(iii) 違約及/或無理損害的賠償；

(iv) 因租賃糾紛而衍生的費用；和

(v) 訟費。

被告人的案

5. 另一方面，被告人辯稱她只是出租該單位予原告人，並非出租爐具，因此沒有責任維修或更換熱水爐。再者，作為業主，她已在租用期前（2011年11月28日）更換該單位廚房的水龍頭及抽氣扇，亦有請技師檢查及證明電熱水爐能操作正常及安全（2011年11月26日），絕非不顧租客的需要。況且，即使電熱水爐真的壞了，租客也可以自行修理，然後向她要求修理費。因此電熱水爐損壞與否，也不構成原告人終止租約的合法理由。

6. 被告人反指原告人是因為另覓得較相宜的居所，所以借故單方面終止租約。因此，她向原告人反申索：－

(i) 由2012年3月13日至3月27日（被告人從郵局取回該單位鑰匙的日期）的中間收益，共$4,596.77；

(ii) 根據租約，原告人因退租而需賠償業主餘下租用期的租金，即由2012年3月28日起至11月30日止。扣除了2個月按金後，尚欠$58,225.81；

(iii) 原告人在租用該單位期間弄壞的浴屏門的趟轆，須付修理費$340；和

(iv) 訟費（包括影印費、交通費和查冊費等）。

本案的爭議

7. 原告人的申索與被告人的反申索有以下的共同議題：－

(1) 被告人有否欺騙原告人簽訂租約；

(2) 被告人作為業主是否有責任為原告人修理，或更換該單位內的熱水爐；

(3) 被告人是否有其他違反租約的行為；

(4) 原告人是否違反租約；和

(5) 若原告人或被告人其中一方違反租約，那被悔約的一方，該得到甚麼賠償；

(6) 如須作出賠償的話，賠償的金額應為若干？

被告人有無欺騙原告人

8. 根據原告人的證供，2011年11月24日，原告人在還未有詳細檢視該單位設備的情況下，便與被告人達成口頭協議，租用該單位。當晚，在被告人家中，原告人簽署了由被告人從書局買回來的，經被告人修改過的「標準租約」，當時被告人說，該租約「跟地產的一樣」。原告人因被告人家中的燈光昏黃，光線不足，沒有閱讀租約的條款。原告人曾問被告人租約「改寫甚麼」，被告人回答“如果過咗拾日你唔交租，不經任何法律見證人，即喺唔駛經法庭，自行收回此物業。”當時原告即說“一定唔駛上法庭，放心啦，我會準時交租”。

9. 原告人和被告人所簽署的「標準租約」，是呈堂證物之一。上述被告人對原告人說經修改過的地方，是租約第（三）條。此外，被告人在租約上修改過的地方，還有第四條，即是：「在租客遷出時，必須在租期內將屋內傢俬雜物全部搬走以清手續，…… 在租客遷出後三天以內仍不來取走作放棄論，業主有權不經警務處及租務法庭及任何見證人將該些物品作垃圾處理，不得異議。」

10. 原告人和被告人在以上兩處在「標準租約」上經修改過的地方，都有簡簽作實。

11. 值得注意的是，即使接納原告人以上的全部證供，本席看不出實質的證據顯示原告人是因受到被告人欺騙，而在租約上簽名。唯一可斟酌的，是被告人說原告人所簽署的，經修改過的「標準租約」，是「跟地產的一樣」這一點，是否虛假陳述。就此點而言，舉證的責任在於原告人，然而原告人未能提出任何證據，顯示地產代表一般所使用的租約文本，與本案有沒有顯著的分別；若果有的話，該些分別與本案有甚麼相干；不同的地產代理，所用的租約文本，是否都一樣。再者，原告人也沒有提出證據證明被告人在簽訂租約以前，已經未卜先知，知道原告人不會入住該單位，又存心引誘原告人簽約，以騙取金錢。單單沒有向租客披露出租單位的缺陷並不構成失實陳述：見Lai Kam Hing v Law King Yin, HCA 3649/2001，判詞第83段。因此本席裁定原告人未能在相對可能的標準下，證明她與被告人簽訂租約是因受到被告人的誤導或欺騙。

12. 原告人是成年人，而且由她在庭上的談吐和親自撰寫的訴訟文件來看，她是受過相當教育的人。被告人作為業主，沒有責任向她解釋租約的內容，而被告人向原告人所說租約「跟地產的一樣」，也沒有足夠證據顯示是錯誤的。原告人自己有責任了解租約的內容，她也有機會這樣做。至於她沒有仔細閱讀租約的內容，沒有為自己爭取認為滿意的租約條款後才簽名作實，這是她的自由選擇，並不能說是受了對方的欺騙。

被告人是否有責任提供可用的熱水爐

13. 該單位浴室的假天花上，設置了一個電熱水爐。在租約簽立的翌日，即2011年11月25日，原告人和她母親首次查看該單位的水電潔具設備，發覺該電熱水爐的水溫不足。

14. 原告人說在11月26日下午，她在被告人在場下試水，發現電熱水爐所出的水在數分鐘後便不再熱。根據被告人的證供，當晚她請了合格的水電師傅檢查該電熱水爐，證明它操作正常及安全，並出示該水電師傅的單據為證。

15. 11月28日夜上，原告人在她所邀請見證人、何先生和曾太到該單位再試水，被告人亦有在場。根據原告人、何先生及曾太的證供，電熱水爐的水最初僅是微暖，後來更不暖了，根本不足以沐浴之用。結果在雙方同意下，一伙人到沙田中心的煤氣中心申請安裝煤氣爐。

16. 11月29日，原告人和被告人因安裝煤氣熱水爐的事起了爭執，被告人在意氣之下說她不安裝煤氣爐了，雙方因此鬧反。之後被告人多次嘗試接觸原告人，原告人也不願與被告人直接對話，彼此的聯絡，只是靠第三者何先生進行。

17. 根據被告人的說法，她後來雖然有意為該單位安裝煤氣爐，但因為用盡方法聯絡原告人，包括用電話短訊，寫信放在信箱內和張貼告示在該單位的鐵閘上，均得不到回覆，最後只好作罷。直至原告人在2012年2月停止支付租金，便向土地審裁處入禀收回該單位。

18. 根據原告人的說法，她一直沒有入住該單位，所以不知道被告人有寫信給她，她也不願意回覆被告人給她的電話。原告人在2011年12月10日從原來居住的單位搬到另一個新租用的單位，直至2011年12月19日，她才返回該單位取信。在2012年初，她嘗試透過何先生與被告人解除租約並交回該單位的鑰匙，但被告人不接受。

19. 由以上的證據，可見原告人和被告人雙方就電熱水爐的事，有以下的爭議：－

(1) 究竟電熱水爐是否操作正常；

(2) 究竟被告人是否有意為該單購置及安裝煤氣爐；和

(3) 即或(1)和(2)的答案均是否定的，那麼原告人是否可以此為理由終止租約而毋須向被告人作出任何賠償，甚至可向被告人追討賠償。

20. 本席首先從租約的文本着手。租約的第（十三）條，有如下的規定：－

「該樓宇內之電器設備包括熱水爐壹部，冷氣機叁部，水電分錶各一個，租客退租時，須要完整地交回業主。如租客故意損壞該等設備可被控告惡意破壞物品罪並須負責賠償。」

21. 顯而易見，以上的條款的作用並非是要求業主向租客提供熱水爐或冷氣機等設備。此條款的目的是要求租客在租用期滿後將條款內所列出的設備完整地交還。換而言之，是為保障業主而設的。第（十三）條是租約內唯一提及熱水爐的條款，而被告人與原告人訂立租約以前，並沒有對原告人就熱水爐作出任何承諾、保證或陳述。因此，本席裁定本案的租賃協議並不包括向原告人提供合用的熱水爐。

22. 第二，本席須要考慮根據普通法，業主有沒有隱含責任在租賃期間負責為租客維修出租單位內的設備。就此點，本席有以下的觀察：－

(1) 本案的租賃協意並不是連傢具出租的協議；

(2) 原告人在租約簽訂前沒有詳細檢查該單位的設備，便同意簽下租約。簽約前，原告人沒有就熱水爐作出特定的要求，而被告的一方，也沒有就熱水爐作出任何保證、承諾或陳述；

(3) 在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008一案，區域法院陳美蘭法官（當時官階）對業主在普通法之下的維修責任有以下的論述：

“19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業 （見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17（1）冊第255.289段；Fortune Global Development Limited v. Sung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004] 1HKC 353 ）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)（Penn v. Gatenex Co. Ltd. [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000）。

20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v. Sheung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。

21. 唯一例外，是連家具租出 (furnished) 的房屋，則附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的，如未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況，而並非繼續適用於租約的期間，或造成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。

22. 上文第19至21段所提及的，是根深柢固、既定的規則，從未受爭議。”

(4) 在Li Ching Wing 訴Xuan Yi Xiong [2004] 1 HKC 353, 361F – 362C一案，區域法院陸啟康法官也說明，在一般情況和沒有明文租約條款下，業主在普通法下並無隱含的維修責任：－

“20. Secondly, it is doubtful whether the court should imply such a term in the Tenancy Agreement. Indeed, the nature of an implied covenant to repair a leased property is very similar to that of an implied covenant as to habitability. The learned authors of Woodfall on Landlord and Tenant, (2003 ed.) had the following to say in respect of these covenants:

"In general, there is no implied covenant by the lessor of an unfurnished house or flat, or of land, that it is or shall be reasonably fit for habitation, occupation, or cultivation, or for any other purpose for which it is let. No covenant is implied that the lessor will do any repairs whatever. Nor is there an implied obligation that the house will endure during the term, even though fair wear and tear is excepted from the tenant's covenant to repair. A landlord is not liable in his capacity as landlord to his tenant for defects in the premises demised rendering them dangerous or unfit for occupation, nor for personal injury to the tenant caused by such defects, even though the landlord is aware of their existence. He is under no duty to warn the tenant of such defects. At common law a landlord who lets a house in a dangerous state is not liable to the tenant, or to a sub-tenant, or to the tenant's customers or guests." (at para. 13.001)

The learned authors of Hill & Redman's Law of Landlord and Tenant (2003 ed.) also said the following:

"The common law has traditionally been reluctant to imply obligations in respect of repair against a landlord where the parties had entered into a contractual relationship in which it was open to the parties to make such provision but they failed or chose not to do so. Thus, the general rule is that, in the absence of express stipulation, or of a statutory duty, the landlord is under no liability to put the demised premises into repair at the commencement of the tenancy, nor, normally, is he under any such liability during the continuance of the tenancy." (at para. [A] 6342)

There are, of course, exceptions to these general rules, but none of them is applicable here. Hence, in the absence of express stipulation in the Tenancy Agreement, I do not think that the court should imply a term requiring the Plaintiff to repair the Premises.”

23. 以上案例顯明，即使電熱水爐真的像原告人所說不能正常操作或被告人真的拒絕為該單位安裝煤氣爐，被告人也沒有違反租約。因為無論是租約的明文規定或是普通法下業主的隱含責任，被告人作為業主都沒有責任為租客修理、更換出租單位內的設備或提供新的設備。雖然被告人在2011年11月28日晚上曾承諾安裝煤氣爐，但是租約簽立之後的事情。原告人並沒有為被告人這個承諾付出或承諾付出任何代價（consideration），因此被告人的承諾，在法律上並沒有約束力。至於被告人是否願意在租約訂立後無償為原告人修理舊爐具或提供新的爐具，這是她的自由。

原告人的其他投訴

24. 除了熱水爐的事以外，原告人對被告人還有以下的投訴：－

(1) 被告人在2011年11月24日（簽租約日）以後至2011年12月1日（租用期首日）期間，仍然持有該單位的其餘的鑰匙，並在該單位自由出入，甚至在11月28日，仍然以原告人的支票未過數為理由，繼續讓地產代理帶客人上門看該單位；

(2) 浴室的水龍頭與花灑同時出水，而且花灑與座頭不匹配，以至花灑不能穩固地插在座頭上；

(3) 被告人不肯搬走她放置在該單位內的鞋櫃；及

(4) 被告人不肯清理該單位外水錶前的障礙物。

(1) 被告人仍然持有該單位鑰匙，並繼續出入

25. 根據兩方簽訂的租約，租用期是由2011年12月1日開始的，在此之前，原告人並沒該單位的獨有管有權或安寧享用物業權，除非原告人與被告人另有協議，否則被告人作業主，在12月1日前有權繼續在該單位自由出入。嚴格來說，租約的條款沒有包括原告人有權在12月1日前取得該單位的鑰匙或密碼咭。

26. 由於本案並沒有任何證據顯示原告人在租用期前享有免租期，雖然被告人容許原告人在12月1日以前進入該單位進行清潔，並將該單位的鐵閘鑰匙和一張密碼咭交予原告人，這並不表示原告人有權禁止被告人或其他人在租用期前進入該單位。在12月1日以前，該單位的獨有管有權仍然屬於被告人，這不會因為原告人已經在11月24日以支票支付兩個月的按金與12月份的租金而有分別。

27. 基於以上，原告人這方面的投訴並不成立。

(2) 浴室的水龍頭、花灑和插座

28. 原告人在簽租約前，並沒有要求被告人更換或修理浴室的水龍頭、花灑或插座作為租約的先決條件或租約條款。被告人也沒有簽約前就該水龍頭、花灑和插座作出任何保證、承諾或陳述，而她在法律上也沒有責任這樣做。

29. 簽約後，被告人在法律上沒有責任為租客修理或更換上述設備，情況與上文就電熱水爐的討論一樣。在法律上，原告人是被視作根據該單位出租時已存在的缺陷而接受該單位的：見Golden Sunrise Ltd v Lee Kwok Hung [2005] 1 HKC 466, 475G。即使業主知道租客須立即入住，情況也沒有分別：見 Hart v Windsor (1844) 12 M & W 68。

30. 因此，被告人在這方面並沒有任何違反租約的地方，原告人也沒有權利就這方面向被告人作出追究或以上述設備有缺陷為理由而單方面終止租約。

(3) 被告人不肯搬走鞋櫃

31. 根據原告人的證供，有關的鞋櫃在她簽約前已經在該單...

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