The Incorporated Owners Of Tung Fat Building，block C，kam Ping St. 對 So Hung Sun

HCSA19/2017

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

小額錢債審裁處上訴案件2017年第19號

（原小額錢債審裁處申索2013年第24466號）

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判決書

I. 前言

1. 錦屏街東發大廈有A、B、C、D 四座，每座有獨立的業主立案法團和公契。本案的被告人So Hung Sun (蘇洪新，下稱「蘇先生」) 是東發大廈B座第35號舖位(下稱「B35號舖」) 和C 座第37號舖位(下稱「C37號舖」) 的業主，而B座和C座之間有一個公共光井(light well)，光井中有些渠口(manholes)，將淤泥和污水從各單位排到公共污渠。

2. The Incorporated Owners of Tung Fat Building，Block C，Kam Ping Street (錦屏街東發大廈C座業主立案法團，下稱「C座法團」) 在小額錢債審裁處案件編號2013年第24466號(下稱「該案件」)向蘇先生提出申索，追討其所未付之大廈維修費$30,470、集資費用$7,000及管理費$4,650，總申索額為$42,120.40。於2015年2 月5日，審裁官朱婉儀頒下裁決命令，蘇先生須支付C座法團款項$42,120.40，判決款項的判決後利息以判定利率計算，由裁斷日起計至款項付清為止。於2015年4月17日，蘇先生向小額錢債審裁處(下稱「該審裁處」)提出覆核，但朱審裁官於覆核後撤銷蘇先生的申請，並維持2015年2月5日所作的裁決命令，亦保留訟費待決。

3. 蘇先生於2013年7月26日在該案件提出反申索，並於2014年5月16日修訂其反申索(下稱「該反申索」)。蘇先生在該反申索指稱，於2010年至2013年期間B35號舖經常水浸，牆身及天花破壞嚴重，其成因是C座法團失職欠做光井內牆身防水、例行通渠及徹底通渠維修，導致光井水渠淤塞，引致B35號鋪水浸，以及陳列品/飾櫃發霉報廢而需重新購置，其損失超越$50,000，因此他向C 座法團反申索維修費用$50,000。

4. 該反申索於2016年7月7-8日、11月24日和12月5 日在暫委審裁官鍾明新 (下稱「鍾審裁官」) 席前進行審訊。鍾審裁官於2016年12月5日頒下判決，裁定C座法團勝訴，撤銷該反申索，並批准C座法團訟費$24,761.41。蘇先生對上述裁決命令不滿,於2016年12月9日提出覆核申請。蘇先生於2017年1月16日及2 月20日呈交書面覆核理據，並於2017年3月22日的覆核聆訊提供了新文件(但所有新文件日期均在審訊之後)。鍾審裁官於當天聆訊後撤銷蘇先生的覆核申請，維持原來的裁決命令，而蘇先生須支付C座法團訟費$806.16。

5. 蘇先生不服該反申索的審訊及覆核裁決命令，並依據香港法例第338章《小額錢債審裁處條例》(下稱「該條例」) 第28條於2017年3月30日向高等法院原訟法庭申請上訴許可，以提出上訴(下稱「該申請」) 。蘇先生在其「基於法律論點而提出的上訴許可申請書」(下稱「該申請書」)，指稱該反申索的審訊及覆核裁決命令在法律觀點上有錯，因為(1)C座法團「供詞謊話連編，歪曲事實，文件與事實不符 ……」及(2)蘇先生有新證據證明「[C座法團]之品格及誠信好有問題」，而蘇先生待收到鍾審裁官的判決理由書後再作補充。蘇先生於2017年4月27日存檔詳細的擬上訴理由，指稱該反申索審訊及覆核裁決命令犯上3個錯誤，令判決結果與事實不符。鍾審裁官於2017年4月26日頒下該反申索的裁決理由書(下稱「該理由書」)。蘇先生於2017年5月17日的聆訊就該申請呈上針對該理由書的書面陳詞。

II. 該反申索的爭議點

6. 該反申索的爭議是C座法團根據合約、法例條款或普通法的要求，是否有責任就蘇先生聲稱的滲水/水浸事件所導致的損失作出賠償。在該反申索的審訊，蘇先生和C座法團傳召了事實[1]及專家[2]兩方面的證人。該反申索的關鍵是雙方專家證人的證供是否合理和有科學根據，以及事實上滲水/漏水的原因是甚麼。

III. 蘇先生的案情及證據

7. 蘇先生聲稱，於2010年至2013年期間，B35號舖經常滲水/水浸，牆身及天花破壞嚴重。但該反申索只涉及B35號舖，而不涉及C37號舖，而C座法團是C座而非B座的業主立案法團。

8.專家方面的證據 蘇先生的專家證人黃順泰先生(下稱「黃先生」)所撰寫的專家報告記錄了6次滲水/水浸事件:[3] (1)於2010 年1 月26日曾有淤泥/污水從光井的渠口溢出，引致有淤泥/污水滲過光井較下部份的牆壁入B35號舖，(2)於2011年10月25日因地下排水渠有淤塞 (clog in the underground drainage pipes)，淤泥/污水從光井的渠口溢出及上升，並從光井的石壆(curb)溢出引致整個B35號舖有水浸的情況，故此B35號舖內的地下、牆壁上的裝置物及傢俬均有不同程度的損毀，及(3)於2013年5月21日、2013年7月17日、2013年9月5日及2013年10月3日淤泥/污水4次從光井滲過牆壁到B35號舖。

9. 黃先生於2014年5月14日檢查光井和B35號舖，發現光井濕度很高而且沒有跡象光井較下部份有做過防水措施，光井的濕度不斷透過牆壁滲入B35號舖引致有損毀(包括花崗石地板有水印、牆壁較下部份損毀且有水印及地板木裝置部份因為濕度而有破裂)。黃先生認為滲水是因光井較下部份沒有做防水措施，[4]而且立案法團亦沒有例行清潔渠口及地下排水渠，如果渠口有污水溢出(overflow)，淤泥/污水會滲過光井的牆壁，甚至乎溢出漏入B35及C37號舖。黃先生的報告列出11項B35號舖因滲水損毀而需作出的維修，總費用是$168,690。

10.事實方面的證據 蘇先生指稱於2010年1月26日曾因地渠淤塞導致污水倒灌入B35號舖而需要作緊急挖掘及疏通，但C座法團不聞不問，唯有當時值班管理員梁先生答應支付通渠費$1,400，最終主席卻不肯支付。蘇先生指稱在2010年至2013年期間B35號舖在不同時間有水浸事情，特別於2013年5月22日黑雨懸掛，泥頭淤塞光井渠口引致B35號舖極嚴重水浸。羅小姐指稱於2014年2月2日接到蘇先生的電話，說收到管理處通知B35號舖有大量污臭水從鐵閘流出街道，希望她跟進。她到達現場發現污水從天井滿溢經過C37號舖的維修門流至地舖內，再經過梯級流向地勢較低的相連B35號舖，因此B35號舖有大量污物及嚴重水浸。陳先生指稱於2009年11月至2015年4月期間多次發生污水滲漏及水浸事件，於2014年2月7日(農曆新年假期後第一天上班)，B35及C37號舖有嚴重污漬及臭味，B座及C座法團指派清潔工人來到清潔，於2014年3月中開始有工人進行渠務維修更換，4月尾完成後並沒有發生任何污水滲漏/水浸事件。

IV. C座法團的案情及證據

11.專家方面的證據 C座法團的專家證人Peter Wong (下稱「Mr Wong」)於2014年10月6日到光井作出檢查，當天觀察到光井維修狀態良好，亦算是乾淨清潔，而光井的門有一個石壆，光井內的水需要高過14寸才會溢滿漏出到B35及C37號舖。Mr Wong發現舖位上有一閣樓，可從C37號舖上這閣樓，但檢查當天Mr Wong不許上閣樓作出調查。Mr Wong在B35號舖觀察到沿著地下的木板裝飾以及牆壁的下部份有滲過水的痕跡，但B35號舖天花板靠近樓梯位置及牆壁較上地方亦發現滲水的痕跡，由於這些損毀在單位較高的位置，Mr Wong認為不是滲水/水浸造成，這明顯和黃先生聲稱滲水的源頭及原因不相符。Mr Wong不能排除B35號舖的損毀(包括靠近地面的損毀)是因為天花或閣樓漏水造成。另外，根據C座法團的指示，該法團及東發大廈B座業主立案法團(下稱「B 座法團」)於2010年因為地下水渠超過50年而老化，開始有較頻密的淤塞跡象，所以在2011年12月12日，索取了承辦商的報價單，希望維修污水渠有損毀的部份，當時蘇先生要求法團將地下污水渠全部更換，並堅持如果法團不願意他便不合作開門，給法團聘請的維修人員去到光井作出這些維修，法團因此無可奈何而沒作相關的維修。

12. Mr Wong分析了黃先生的報告所列的6次滲水／水浸事件,在比較管理處的紀錄及天文台的雨量紀錄後，發現只是於2013 年5月22日及9月5日有大雨的紀錄，但在這兩天管理處並沒有收過任何蘇先生的投訴。另外，相片顯示2013年5月22日在B35及C37號舖發生水浸，這是因為光井的水從石壆滿瀉而流到蘇先生的單位，但除了這一天的事件外，黃先生在報告內列出的其他5個事件，均沒有任何證據證明是因為光井的水從石壆滿瀉流到蘇先生的單位，因此這些其他指稱事件只是水從光井的牆滲入了B35號舖。就2013年5月22日的事件，當天有黑雨警告，香港很多地區有水浸的情況，Mr Wong認為根本不能避免。另外，根據C 座法團的指示，如果光井的渠口有任何淤塞，是因為B座當時正在進行大廈維修，有工程雜物跌入光井。

13. 就黃先生聲稱光井沒有做防水措施，Mr Wong認為如果這說法屬實，C37號舖亦應有滲水的情況，但是沒有這樣的跡象，而且無論如何，B35號舖是B座的單位，如果因為沒有做防水措施導致牆壁滲水，Mr Wong認為這是B座法團需要負責的牆壁，與C 座法團無關。就污水渠淤塞的情況，Mr Wong認為因為污水喉管已經用了多過50年，所以淤塞的機會比較高，法團亦不能預料幾時會有問題，但法團已於2011年12月準備維修污渠有問題的部份，但是根據C座法團的指示，蘇先生當時不合作，所以工程並沒有進行，Mr Wong 認為如果2011年12月至2012年2月期間維修了污渠有問題的部份，便不會有之後的滲水／水浸的情況。而且，根據管理處的紀錄，每次當有污渠淤塞的投訴時，法團已經立即作出適當的措施去解決問題。

14.事實方面的證據 於下述第19段可見，鍾審裁官在其判決中交代C座法團的事實方面證人的證供內容及作出分析。

V. 鍾審裁官的審訊裁定

15.專家證據的分析及裁定 鍾審裁官認為黃先生的證供有多處不合理和不能令人信服的地方。黃先生的報告紀錄已出錯，他聲稱2011年10月25日因為地下排水渠有淤塞，所以淤泥/污水從光井的石壆溢出導致水浸發生，反而在2013年5月21日污水只不過是從光井滲過牆壁到B35號舖。但2013年5月21日及22日才是黑雨發生的日子，蘇先生的口供亦顯示這個情況。由於黃先生聲稱報告的紀錄是蘇先生給他的指示，因此黃先生的紀錄出錯，可能是蘇先生的指示出錯，亦可能是黃先生的紀錄出錯，但無論如何，黃先生作為專家證人有責任作出調查(例如索取天文台的紀錄去作出參考)，顯然他沒有這樣做。

16. 另外，鍾審裁官認為，黃先生沒有給予合理的解釋去支持他的意見，在盤問時其答案多處不合情理，例如:

(1) 黃先生指稱由於他在2014年第1次去到B35號鋪時嗅到有污水的味道，所以B35號舖的7-8成的損毀應該是2010年污水滲水事件導致及造成。鍾審裁官認為他的解釋沒有科學根據，只不過是猜測。

(2) 就法團在2011年12月希望維修污渠的事宜，當黃先生被問到如果蘇先生當時不合作而拒絕讓法團委派的人員通過他的單位進入光井，他們怎能在光井作出維修，黃先生竟然聲稱法團可以指示工人從1樓的窗口爬落去，或者吊落去進行維修工作。鍾審裁官認為這明顯是危險的做法，要求員工這樣做亦不合理。

(3) 黃先生聲稱如果光井靠近C37號舖的牆壁沒有做防水措施，亦會影響/導致污水滲入B35號舖，但他不能給予任何合理的解釋，為甚麼水會兜路由C37號舖的牆壁滲入B35號舖。鍾審裁官認為就這一點，Mr Wong的講法較為合理，即水是會走最短及直接的途徑，並不會由靠C37號舖的光井牆壁走過B35號舖的牆壁而滲入B35 號舖。

鍾審裁官認為黃先生是希望用不同的方法嘗試協助蘇先生解釋，當C座法團並沒有職責去處理光井靠B35號舖位的牆壁的情況下，怎樣證明C座法團需要為該反申索的事項負責，但是他給予的意見並沒有科學根據及不合邏輯。鍾審裁官亦在其判決理由(見下述第23-24段)交代她為何不接受黃先生聲稱光井牆壁沒有做防水措施的講法。總括來說，鍾審裁官認為黃先生有刻意偏幫蘇先生之嫌，她不接受黃先生的專家證供。

17. 反之，鍾審裁官認為Mr Wong 的意見證供合符邏輯及有科學根據，其解釋亦合理。就他不清楚的事情，Mr Wong沒有刻意去偏幫C座法團作出任何猜測，例如他承認單憑肉眼並不能確定牆壁是否有做防水措施。[5] Mr Wong 的報告亦顯示他拿取了不同的紀錄，包括天文台的紀錄及管理處的投訴紀錄，就他的調查結果去作出比較及分析，而就其專家意見他作供時能給予合理的解釋，其證供沒有在盤問下動搖。因此，在聽取雙方專家證人的證供及在平衡可能性的標準下，鍾審裁官較為接受Mr Wong的專家證供。

18.事實證據的分析及裁定 鍾審裁官考慮了蘇先生證供的內容，案中文件所顯示的情況和蘇先生作供時的神情舉止，認為他的證供有多處不合情理的地方，他並不是一位誠實可靠的證人，其證供不盡不實，鍾審裁官不予接納:

(1) 蘇先生沒有提供就2010年1月的事件的照片或投訴信，而就2011年的事件亦沒有任何照片去證明滲水事宜，2011年10月25日的投訴信亦只是提及有水流入C37 號舖而沒有提及B35號舖。但根據黃先生的講法，2010 年的事件造成B35號舖7-8成的損毀，而2011年的事件造成剩餘的兩成的其中一半左右，如果該兩次事件造成如此嚴重的損毀，鍾審裁官認為蘇先生沒有理由不能提供任何照片或投訴信支持這兩次事件有發生過。

(2) 蘇先生聲稱Mr Wong 到B35及C37號舖檢查的那一天他不在場而是由他的員工負責，他並不知道員工有否拒絕Mr Wong到閣樓去做檢查。鍾審裁官認為蘇先生的員工均跟隨其指示辦事，當天蘇先生或他的員工不容許Mr Wong 到閣樓觀察，合理的推論是蘇先生想掩飾閣樓有漏水的情況。Mr Wong 報告的照片顯示天花及牆壁位置有明顯的滲水痕跡，包括牆壁很大範圍(頗多高達牆壁的5 尺而非靠近地面的位置)有剝落，蘇先生的反申索書也確認牆身及天花有破壞，其提供的相片也顯示天花有剝落問題。蘇先生在盤問下聲稱相關原因是光井靠牆壁的水管有破裂，所以水灑到牆壁以及天花位置而滲入B35 號舖，但這只是蘇先生自己的看法，專家根本沒有給予這樣的意見。

(3) 蘇先生聲稱在2012年尾才第1次從卓先生的口中得知法團有意願去維修光井的喉管，他從來沒有拒絕工人進入光井維修喉管。但是2012年2月21日的管理委員會會議紀錄清楚顯示當日法團主席提及2011年12月維修光井喉管的報價單，並指出因為B35及C37號舖業主蘇先生反對，所以工人無法進入進行工程，而最終委員一致同意擱置。鍾審裁官認為如果法團沒有意願去維修損壞了的污水喉管，他們不會在2011年12月索取報價單，之後沒有作出維修工程是因為有某些原因阻滯了，而委員會會議紀錄乃事發當時的文件(contemporaneous documentary record)，清晰記錄了工程不能進行的原因是蘇先生不願意讓工人通過C37號舖進入光井。鍾審裁官認為文件證據顯示法團確在2011年至2012年期間希望維修光井喉管有問題的部份，後因蘇先生堅持法團需要維修所有的喉管(包括從光井通到街外的喉管)，所以不批准工人從C37號舖進入光井進行任何維修而導致維修工程擱置了。鍾審裁官認為，蘇先生當時不容許法團通過他的單位去到光井作出污水渠維修並不合理，亦違反公契第3(F)條。鍾審裁官接受 Mr Wong 的講法，在這個情況下，黃先生聲稱法團可從高空吊工人、儀器、物料和工具落去光井進行工程是危險和違反常理的做法。鍾審裁官認為在這情況下，於2013年5月21日黑雨期間污水渠有淤塞並不出奇，蘇先生不能怪責法團未有之前作出維修以減低淤塞的情況及機會，因為是蘇先生自己不合理地拒絕讓法團作出這樣的維修。

19. 鍾審裁官認為王先生的證供簡單直接，在盤問下沒有動搖，亦就關鍵的事項能給予合理的解釋，其解釋亦與文件證據脗合，[6]鍾審裁官認為他是誠實及可靠的證人。至於羅小姐、陳先生及卓先生，他們的證供均十分簡短，內容亦不涉關鍵事項。羅小姐的證供圍繞2014年2月發生的事情，但這不是黃先生的報告所列其中導致B35號舖有損毀的事件。陳先生指稱2009年11月至2014年多次發生滲水，但他不能講出確實的日子。鍾審裁官認為這幾位事實證人的口供對於她的裁決沒有影響。

20.C座法團不須為該反申索項目負責的原因 鍾審裁官詳細考慮證供證據後，在平衡可能性的標準下認為C座法團不須為該反申索項目負責，原因如下。

21. 蘇先生在審訊時確認他只倚賴C座大廈公契附表3的第C(4)段，但該條只註明業主須向管理公司交維修費等費用，對該反申索的爭議事項並沒有關連。鍾審裁官亦考慮了香港法例第344章《建築物管理條例》(下稱「該管理條例」)第18條(法團的職責及權力)，第18(1)條訂明法團須使公用部份和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔，而第18(2)條及附表1第8段述明光井是公用部份。可是，不論蘇先生指稱C座法團違反公契或該管理條例，或聲稱C座法團有疏忽，他也必須證明(1)C座法團沒有採取合理的行動將其負責的那部份光井牆壁或地下污渠修葺妥善及維持狀態良好，而(2)這是導致B35號舖因滲水/水浸的損毀。

22. 蘇先生在審訊時確認他只倚賴黃先生的報告所列6次滲水事件(見上述第8段)以支持該反申索，而蘇先生及黃先生指稱，這6 次事件導致黃先生的報告內聲稱需要作出維修的項目。黃先生提供了兩個滲水/水浸原因: (1)光井的牆壁未有做妥防水措施，所以水從牆壁滲入B35號舖，及(2)光井的地下污水渠淤塞令光井的污水太多，所以污水從光井的石壆溢出而引致B35號舖水浸。黃先生指稱上述第8(1)及(3)段的1次及4次事件均因上述第(1)個原因導致，而只有上述第8(2)段的那1次事件是因上述第(2)個原因導致。但正如上述第15段所述，鍾審裁官認為黃先生其實誤會了2011年10 月25 日那1次是黑雨的日子，他應該是想說2013年5月21及22日黑雨的那一天才是因為上述第(2)個原因，而其他的事件均是因為上述第(1)個原因。蘇先生提供的照片亦只能顯示2013年5月份那一次的事件有水浸的情況。

23. 就上述第(1)個原因，鍾審裁官不接受是因為光井的牆壁沒有做妥防水措施而導致。黃先生在盤問下承認他只用目測檢查天井牆壁，但鍾審裁官接納Mr Wong的講法，牆壁內部是否有做任何防水措施沒有可能單憑目測鑑定。雖然黃先生在Ｂ35號鋪內做過紅外線掃描，發現靠光井牆壁的較下部份的溫度比地下的溫度較低(見上述腳註4)，但鍾審裁官認為黃先生根據這幾個簡單的量度，[7]不構成足夠的證據以支持光井牆壁較下部份沒有做防水措施的講法，該結論並不穩妥。

24. 反之，鍾審裁官接受Mr Wong 的講法，如果光井牆壁沒有做防水措施，C37號舖亦應該有滲水，但他的調查顯示沒有這個情況。鍾審裁官認為，雖然C座大廈維修文件顯示在2012年至2013年頭大廈維修期間C座法團確實安排了在光井做防水工程，但這不等於之前牆壁沒有做防水措施，但是至少在黃先生檢查光井時，相關的牆壁已經做了防水，黃先生的調查及意見和這個情況不相符。鍾審裁官接受Mr Wong 的意見，漏水的源頭有可能是B35號舖的天花及閣樓位置。但無論如何，鍾審裁官認為蘇先生未能在相對可能性的標準下證明相關的牆壁沒有做防水措施及/或這是導致上述5次滲水/水浸事件的原因。

25. 另外，就算這5次事件是因為靠近B35號舖的光井牆壁沒有做防水措施，這亦不是C座法團的責任。C座法團是東發大廈C座的業主立案法團，而B35號舖是B座的單位，根據蘇先生提供的C座公契內的圖則，光井靠B35號舖的牆壁屬於B座而非C座的公用部份，因此就算該牆壁未有做好防水措施(但鍾審裁官不接受這一點)，這不是C座而是B座法團的責任，所以就算蘇先生能證明滲水原因是光井靠B35號舖的牆壁未有做妥防水措施，這亦只能支持B座法團有可能需要為滲水的損毀負責，但不能支持C座法團需要負責。雖然有可能之前有關光井的維修費是B座和C座平均分擔的，但這不會更改公契合約條文列明誰應該負責維修的責任。[8]維修責任並不在C座法團的話，以往曾經義務援手不等於以後也須承擔這個責任。

26. 就上述第(2)個原因，C座法團是聘請管理公司處理一般大廈管理事務的。根據Lau Chun Wing Rod v The Incorporated Owners of Po On Building，[9]該管理條例第18(1) 條「…… does not provide an insurance to the extent that if some part of the building becomes in disrepair the Incorporated Owners automatically and necessarily become liable」，而李明月訴秀企業有限公司及另一人[10]裁定法團於該管理條例第18(1) 條的責任並不是絕對的，法團已經採取合理的行動便可。區域法院法官黃一鳴在該案引用了上訴法庭案例 Lo Yuk Chu v Hang Yick Properties Management Ltd，[11]上訴庭指出法團在大廈公契的責任只負責採取合理的行動:

「The overall duty imposed on the respondent by the Deed of Mutual Covenant is one of ‘proper’ management. Such management entails doing all that is reasonably required of a manager in the circumstances. Things like keeping drains clear are specific aspects of a building manager’s overall duty. But the mere fact that such a thing is listed without being qualified by expressions such as ‘take reasonable steps to’ does not turn a manager into an insurer against the consequences of a drain becoming obstructed through no failure on its...