Leung Yiu And Another 訴 楊啟強

CourtDistrict Court (Hong Kong)
Judgement NumberDCCJ5115/2007
Subject MatterCivil Action
DCCJ005115/2007 LEUNG YIU AND ANOTHER 訴 楊啟強

DCCJ 5115 / 2007

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2007年第5115號

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原告人 LEUNG YIU and CHEUNG HAU TAN
被告人 楊啟強

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主審法官:區域法院暫委法官許偉強內庭聆訊(公開)

聆訊日期:2008年7月14日

頒下判決書日期:2008年 7月 31 日

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判決書

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背景

1. 原告人和被告人於2006年8月就九龍大南街24號二樓之單位 (“該單位”) 簽訂租約,為期一年,由2006年8月15日至2007年8月14日,租金訂為 每月HK$4,300.00。

2. 原告人(即該單位之業主)在本案指被告人在租約屆滿後,仍佔用該單位。而原告人在2007年10月6日透過他們之前的代表律師發出收樓通知書後,被告人仍拒絕遷出該單位。原告人在申索陳述書中要求收回管有該單位,以及就有關被告人因非法佔用該單位而令原告人蒙受之損失,提出索償。

3. 被告人在答辯書中指出他一直準時交租。雙方未能在2007年8月租約屆滿後,訂立新合約。然而,被告人在答辯書中沒有提出作何理據以反駁有關非法佔用該單位的指控,只空泛地聲稱「甚麼事情都要講道理」。

4. 原告人於2008年2月15日發出傳票,就他們申索的事項(即收回管有該單位以及有關之賠償問題),向法庭申請簡易判決。

5. 簡易判決申請於2008年2月29日由聆案官審理,在被告人缺席的情況下,聆案官頒下簡易判決,裁定原告人勝訴。

6. 原告人隨後進行有關收樓之法律程序。法庭於2008年3月19日頒令批准原告人可對該單位發出管有令狀 (writ of possession)。原告人於2008年3月31日發出該管有令狀。

被告人之申請和上訴

7. 被告人於2008年4月14日,以傳票形式申請“延期執行收樓令及取消勝訴令”(“被告人4月14日之申請”)。此外,被告人於2008年5月3日,單方面申請暫緩執行收樓令。聆案官於同日拒絕該申請。被告人在2008年5月7日呈交上訴通知書,就聆案官5月3日作出的命令提出上訴(“被告人之上訴 ”)。

8. 另外,被告人亦於2008年5月5日再向聆案官作單方面申請,要求批准他返回該單位取回他的財物。聆案官拒絕該申請。被告人沒有對這方面的裁決提出任何上訴。

7月14日之聆訊

9. 被告人4月14日之申請,於2008年7月14日在本庭進行聆訊。被告人之上訴原本排期定於2008年7 月18日進行聆訊。由於被告人4月14日之申請和其上訴均涉及暫緩執行裁決,本席於7月14日的聆訊中,向訴訟雙方提出可將原定於7月18日的有關上訴一併於7月14日處理,雙方對這提議表示同意,本席因此頒令取消原定於7月18 日之聆訊。

被告人之誓章和論點

10. 被告人向法庭存檔多份誓章,其中某部份是為以上提及之單方面申請所呈交的。被告人在7月14日的聆訊中,表示擬採納他誓章的內容,作為論據,有關內容撮要如下:

(1) 原告人在租約屆滿前不作“提早通知及補償”,而在租約屆滿和雙方未能達成新租約的情況下,要求被告人搬走,屬不合理要求。

(2) 法庭在被告人未獲通告而缺席聆訊的情況下,作出勝訴判決,此舉欠公道。

(3) 被告人在2008年4月11或12日才收到有關收樓令。

(4) 被告人一直準時交租。

(5) 收樓令對被告人和正懷孕的太太造成不便,令他們感到徬徨。

(6) 被告人希望法庭以 “人道立場”“取消收樓令”。

11. 在聆訊中,與訟雙方亦確認被告人一直繳付租金至2008年2月中為止。

4月14日之申請

(I) 撤銷簡易判決

12. 被告人稱他於2007年12月14日呈交答辯書後,直至2008年4月11或12日前,沒有收到任何有關聆訊通知文件,因而缺席2008年2月29日之聆訊。

13. 然而,根據原告人的證據,原告人之前的代表律師行曾派職員於2月15日將有關簡易判決申請的傳票和誓章以郵寄方式送達到被告人的通訊地址。負責之職員亦作出了誓章證明。然而,在2月15日前原告人所呈交的傳訊令狀和其他文件,都是送達至被告人同一個通訊地址,被告人均收到有關文件。此外,於2008年3月4 日至3月6日,之前代表原告人律師行委派職員,到該單位張貼有關原告人已取得勝訴判決之通告,並要求被告人於2008年3月13日前遷出該單位。

14. 因此,本席對被告人聲稱他在呈交答辯書後直至2008年4月11或12日,沒有收到文件這說法,實存有疑問。

15. 然而,姑勿論被告人就缺席聆訊之解釋是否屬實,被告人擬撤銷在他缺席情況下頒佈之簡易判決,必須證明他的答辯理據具有真實的勝算 (real prospect of success) (參見 Hong Kong Civil Procedure 2008, Vol. 1, 14/11/1)

16. 本案所涉及的租約於8月14日屆滿。即使租客繼續繳交租金,業主有權向租客發出合理通告,要求租客遷離該單位。根據原告人所提交之證供,原告人於2007年10月6日透過他們當時的代表律師,發信(“律師信”)給被告人,要求他於7日內遷離該單位。

17. 被告人在租約屆滿後繼續每月交租,在這情況下,一般來說,原告人須給予被告人一個月通知,要求他搬出該單位。雖然原告人於律師信中要求被告在一個星期內搬出,但事實上原告人於2007年11月19日展開本訴訟時...

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