胡錦文 對 莫邦棟

CourtDistrict Court (Hong Kong)
Judgment Date26 November 2012
Judgement NumberDCCJ3969/2011
Subject MatterCivil Action
DCCJ3969/2011 胡錦文 對 莫邦棟

DCCJ 3969/2011

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2011年第3969號

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原告人 胡錦文
被告人 莫邦棟

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主審法官 : 區域法院暫委法官陳玲玲法庭聆訊

聆訊日期 : 2012年10月29日

判案書日期 : 2012年11月26日

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判案書

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1. 原告人向被告人申索港幣380,000元, 原告人指自己根據雙方協議向被告人提供了中介服務, 他因而應獲得報酬;被告人的說法是他從來沒有和原告人達成任何中介服務協議,最終亦沒有因原告人的任何推介完成交易。

2. 原告人指被告人是位於元朗八鄉一塊土地 Lot1580 DD106(有關土地)的業權持有人, 原告人透過一名銀行經理, 得悉被告人願意出售有關土地或尋找夥伴合作共同發展, 並願意支付1%中介費,於是與被告人相約會面, 既可了解詳情, 亦需核實被告人確是有關土地的業權持有人。他指經過兩次會見面後, 他為被告人找尋到振華(香港)集團公司表示有興趣, 於是安排振華(香港)集團公司的董事王先生與被告人見面, 據他後來所知, 雙方達成了合作協議, 因此他向被告人要求中介費, 被告人對他說辦好手續後便會向他支付中介費, 到後來被告人卻是諸多推搪, 甚至拒絕接聽他的電話。原告人同意沒有實質證據證明他們確實達成了協議,也不能提供協議的詳情。

3. 被告人指根本沒有承諾給予中介費, 再者, 最後根本沒有跟振華(香港) 集團公司達成任何合作發展協議, 因此他不承認欠原告人中介費, 他甚至否認原告人曾介紹振華(香港) 集團公司的王先生給他認識,他又否認原告人曾經向他追討中介費, 他承認原告人曾給他電話, 不過只是要求一份承諾書而並非中介費。

4. 原告人的申索面對不少困難,第一,原告人確認他並非持牌地產代理, 也並非持牌營業員, 不過他否認他需要持有地產代理牌照才可以出任中介, 他指原告人委託他的,並不牽涉土地權益,而是一個發展項目,因此並不受相關法例監管。被告無律師代表,他在這方面沒有任何說法,也不能協助法庭。

《地產代理條例》所涵蓋的範疇

5. 本席必需裁定原告人指稱與被告人達成的協議是否受《香港法例》第511章《地產代理條例》( “第511章”)所監管。

6. 根據第511章第15及16條, 任何人士以地產代理或地產代理的營業員行事必需領牌。

(i) 第15條

(1) 除本條例另有規定外,任何個人除非是持牌地產代理,否則不論是獨自或是以合夥成員的身分,均不得─

(a) 以地產代理身分從事或經營地產代理工作的業務,或宣傳、通知別人或聲言其以地產代理身分從事或經營,或願意以地產代理身分從事或經營地產代理工作的業務;或
(b) 以地產代理身分行事;或
(c) 以任何方式向公眾顯示自己隨時可以地產代理身分承擔進行地產代理工作,不論是否為酬金或其他金錢上的或非金錢上的報酬。

(2) 除本條例另有規定外,任何公司除非是持牌地產代理,否則不得─

(a) 以地產代理身分從事或經營地產代理工作的業務,或宣傳、通知別人或聲言其以地產代理身分從事或經營,或願意以地產代理身分從事或經營地產代理工作的業務;或
(b) 以地產代理身分行事;或
(c) 以任何方式向公眾顯示其隨時可以地產代理身分承擔進行地產代理工作,不論是否為酬金或其他金錢上的或非金錢上的報酬。

(ii) 第16條

(1) 除本條例另有規定外─

(a) 任何人除非是牌照持有人,否則不得擔任任何持牌地產代理的營業員或以該身分行事,亦不得向公眾顯示其為營業員;
(b) 任何人不得接受另一名根據本條例須持有地產代理牌照但卻並非地產代理牌照持有人的人僱用或委任自己為營業員,亦不得為該另一人以營業員身分行事。

(2) 第(1)款不得解釋為─

(a) 規定某持牌營業員須純粹因為只作為營業員進行地產代理工作而持有地產代理牌照;或
(b) 規定任何持牌地產代理須持有營業員牌照。

7. 與本案案情相關的元素,第511章第1條有如下的相關釋義:

(i) 地產代理

地產代理”(estate agent),在符合第(3)款的規定下,指在業務過程中進行地產代理工作的人,不論該人是否經營該業務或任何其他業務;

(ii) 地產代理工作

“地產代理工作”(estate agency work),在符合第(3)[1]款的規定下,指在業務過程中為客戶進行的任何工作,而該工作是─

(a) 就向該客戶介紹一名意欲取得或處置物業的第三者而進行的,或就為達成該客戶取得或處置物業而作的商議而進行的;或

(b) 在該業務過程中向該客戶介紹一名意欲取得或處置物業的第三者之後,或在該業務過程中為達成該客戶取得或處置物業而作商議之後,就該客戶對該物業的取得或處置 (視屬何情況而定) 而進行的;

(iii) 土地

“土地” (land) 具有《物業轉易及財產條例》 (第219章) 第2條給予該詞的涵義,而本定義亦適用於位於香港以外地方的物業;

根據第219章第2條土地包括─

(a) 有水淹蓋的土地;
(b) 土地或其上的任何產業權、權利、權益或地役權;
(bb) 土地的不分割份數的全部或部分,以及土地或其上的任何產業權、權利、權益或地役權;及 (由1988年第31號第2條增補)
(c) 附連在土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西;

(iv) 物業

物業”(property) 指土地權益;

(v) 處置

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