鄧秀蓮 對 Youngfield Ltd 及另十九人

Judgment Date14 August 2019
Neutral Citation[2019] HKCA 903
Year2019
Judgement NumberCACV329/2018
Subject MatterCivil Appeal
CourtCourt of Appeal (Hong Kong)
CACV329/2018 鄧秀蓮 對 YOUNGFIELD LTD 及另十九人

CACV 329/2018

[2019] HKCA 903

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

民事上訴案件2018年第329號

(原高等法院民事訴訟2014年第1866號)

________________________

原告人 鄧秀蓮 (TANG SAU LIN)
第一被告人 YOUNGFIELD LIMITED
第二被告人 ASIA MILLION INVESTMENT LIMITED
第三被告人 BIXON INDUSTRIES LIMITED
第四被告人 SILVERLITE COMPANY LIMITED
第五被告人 LAM YUM CHUNG
第六被告人 EASY PLUS DEVELOPMENT LIMITED
第七被告人 JODWELL PROPERTIES LIMITED
第八被告人 GLOBAL TOP PROPERTIES LIMITED
第九被告人 CAPITAL WHEEL INVESTMENT LIMITED
第十被告人 MILLION GRAND SUCCESS LIMITED
第十一被告人 CHING MING INTERNATIONAL DEVELOPMENT LIMITED
第十二被告人 RYSUN COMPANY LIMITED
第十三被告人 QIAO WU (NOMINEES) LIMITED
第十四被告人 WEALTHY CHANNEL DEVELOPMENT LIMITED
第十五被告人 CHIK POON YIN
第十六被告人 TAK MOU SHING COMPANY LIMITED
第十七被告人 MEXAN TRADING LIMITED
第十八被告人 UNITED SUMMIT VENTURES CORP.
第十九被告人 GOLDEN ELEMENT LIMITED
第二十被告人 WU YI CONSTRUCTION COMPANY LIMITED

________________________

主審法官: 高等法院上訴法庭副庭長關淑馨
高等法院上訴法庭法官朱芬齡
高等法院原訟法庭法官黃國瑛
聆訊日期: 2019年8月1日
判案書日期: 2019年8月14日

案 書

上訴法庭副庭長關淑馨頒發上訴法庭判案書:

引言

1. 這個上訴,由第七被告人謀福地產有限公司(Jodwell Properties Limited)提出。原告人鄧秀蓮女士對二十名被告人提出逆權管有的申索。第一至六被告人是一幢五層高並帶有地庫的唐樓(下稱“50號唐樓”或“該唐樓”)的業主,位於香港銅鑼灣恩平道50號。第七至二十被告人是毗鄰該唐樓一幢二十多層商業大廈的業主,大廈名為恩平中心,位於恩平道44至48號。第七被告人擁有恩平中心約三份二的業權。

2. 恩平中心在1994年落成,是拆卸了在恩平道44、46和48號唐樓重建而成的。1994年之前,50號唐樓[1]和48號的唐樓[2]共用一道通往恩平道的前樓梯,和一道通往渣甸坊的後樓梯。本訴訟所涉的是後樓梯(下稱“後樓梯”)。樓宇重建時仍然保留後樓梯,但就堵塞了原本靠著48號各樓層通往後樓梯的一邊,出入恩平中心的人完全不使用後樓梯。

3. 原告人的基本逆權管有申索,是聲稱自1984年起,她已連續和獨有地佔用,位於後樓梯在該唐樓地庫及地下之間的部份、樓梯平台及後樓梯底,即經修訂申索陳述書附件圖A中的粉紅色部份(下稱“爭議範圍”)。她的交替申索,是自1984年起,她連續和獨有地佔用,爭議範圍內的四個鐵櫃,兩個是在後樓梯天花頂裝置的吊櫃[3],一個在後樓梯底的空間[4],一個在樓梯平台緊貼牆身,這些鐵櫃即經修訂申索陳述書附件圖B中的黃色部份(下稱“鐵櫃範圍”)。

4. 2018年5月該案在高等法院原訟法庭暫委法官葉靜思資深大律師席前聆訊,歷時四天[5]在審訊前不久,原告人的法律援助被取消,她親自行事。

5. 6月22日,葉法官頒發判案書,作出以下裁斷:

(1) 就爭議範圍而言,原告人由 1984至2004年間,至少有二十年[6]實際管有爭議範圍,但卻未能確立逆權管有爭議範圍的必要意圖,故此對爭議範圍的逆權管有申索不能成立,予以撤銷。

(2) 就鐵櫃範圍而言,由1984年至今,原告人對鐵櫃範圍有實際管有,亦確立了有意逆權管有鐵櫃範圍的必要意圖,對鐵櫃範圍的逆權管有申索成立,頒令宣布所有被告人不得提出訴訟收回鐵櫃範圍,所有被告人對鐵櫃範圍的所有權宣告終絕,原告人就鐵櫃範圍取得妥善的管有業權,可在土地註冊處登記成為業主。

(3) 就訟費而言,原告人須支付第二及第七被告人在2016年12月2日之前50%的訟費,和2016年12月2日之後25%的訟費;第二及第七被告人須支付原告人在2016年12月2日之前25%的訟費,和2016年12月2日之後75%的訟費。

本上訴

6. 第七被告人上訴時改由伍中彥大律師代表。第二被告人沒有提出上訴,但有收到關於上訴的文件,選擇不參與上訴的聆訊。

7. 原告人的法援申請不成功,她親自行事,沒有提交書面陳詞,有出席聆訊,作了口頭陳詞。她沒有就撤銷爭議範圍的逆權管有申索,提出交相上訴。

8. 第七被告人的上訴理由,主要有四點:

(1) 葉法官錯誤裁定,原告人就鐵櫃範圍有逆權管有的必要意圖。

(2) 葉法官錯誤裁定,原告人有實際管有鐵櫃範圍其中兩個吊櫃。

(3) 葉法官錯誤裁定,就鐵櫃範圍其中兩個吊櫃,在法律上能夠被逆權管有。

(4) 葉法官作出錯誤的訟費命令。

9. 上訴理由(1)及(2),涉及事實兼法律問題,是原審法官如何衡量多方面的事實(包括基本事實和就基本事實作出的推斷),是否達到既定的法律準則。相關的法律準則,適用於不同的景況,往往有程度上的差異。一般而言,上訴法庭都會審慎地看待,原審法官是如何衡量事實,是否達到相關法律準則,不會輕易地推翻裁斷,除非原審法官原則上犯錯,又或者裁斷是明顯有錯(參看Ngan Cheung Wah v Kwong Shook Ling, CACV 92/2014, 20/8/2014, 第25至27段)。至於就證供給予何等比重,這屬於原審法官處理的範疇,上訴法庭通常都不會干預。

10. 上訴理由(3)的議題,第七被告人在抗辯書沒有提及,早前代表它的大律師,在審訊時亦沒有就此陳詞。葉法官的判案書未有對此作任何討論,是完全可以理解的。考慮到這論點純粹是法律問題,對於已提出及可提出的證據不會有影響,本庭姑且容許伍大律師依賴這個上訴理由。

11. 上訴理由(4)針對訟費命令,是挑戰原審法官行使的酌情權。根據既定的法律原則,只有在原審法官沒有行使酌情權,或者原則上犯錯,又或者沒有按照法律行使酌情權,上訴法庭才會干預。

12. 本庭未逐一討論四個上訴理由之前,先陳述事實背景。

事實背景

13. 正如判案書指出,相關事實大部份並無爭議,葉法官的裁斷見於判案書[7]第15至25段:

“15. 原告人和她的丈夫約在1963年開始在渣甸坊一帶做小販,售賣女裝衣服。他們沒有固定攤位小販牌照,當有巡查小販行動時便要警惕走避。該後樓梯底及附近是他們經常用作躲避的地方。

16. 原告人察覺到該後樓梯範圍沒有人使用,但堆滿垃圾。她把垃圾清理,並開始使用該處。最初她在那裏擺放幾個紙盒來擺賣,到了晚上11時左右收市後,便將貨品用木頭車推回家。

17. 約在1970年,原告人在該後樓梯在地庫的位置安裝了一個趟門櫃,用來存貨,並在該處以固定攤檔形式售賣女裝服飾。收市後,她便將一箱箱的貨物放進這鐵櫃存放過夜,這樣便不用將貨物運送回家,第二天又再搬回來。

18. 1984年,原告人開始為她的服裝生意取得獨資經營的商業登記證,登記證上所註明的地址是“銅鑼灣渣甸坊9號樓梯”。

19. 在1984年,她還在該後樓梯在地庫的位置裝置了一些鐵櫃及一個鐵閘,詳情如下:

(a) 在樓梯底下安裝了有鎖的鐵趟門,把那樓梯底的範圍圍封起來,成為一個鐵造的儲物室。晚間收市後,原告人便會把售賣的衣服放進該處,並把門鎖上。日間趟門會打開,而這範圍是開放的。

(b) 靠着鐵儲物室對面的牆,安裝了一個約6呎高38吋闊及連鎖的鐵櫃。原告人在接受盤問時,確認這些櫃在晚間全都會鎖上,以保貨物安全存放。沒有證據證明這個櫃在日間是否打開,但本席假設此櫃在日間即使沒有鎖上,也是關上的,讓人們可沿該通道行走。

(c) 在通往該後樓梯的通道頂的天花,安裝了兩個有鎖的鐵吊櫃。根據原告人的證供,這兩個櫃在晚間會鎖上。同樣,沒有明確證據證明櫃門在日間是否打開,但根據夾附在原告人的證人陳述書的照片所示,那些櫃門在日間即使不是鎖上,也是關上的(本席假設這是避免貨品掉下來,並每天如是)。

(d) 在從渣甸坊進入該樓宇的地庫入口,安裝了鐵閘,並配有一個彈弓鎖。鐵閘關上時,便會自動鎖上,可以從內打開而無需鎖匙;但若在外面而沒有鎖匙的話,便不能打開。

(e) 只有原告人有鐵閘和那些鐵櫃的鎖匙。

20. 1985年,原告人病倒了。她被診斷患了鼻咽癌,要往瑪麗醫院接受治療。她的丈夫相伴左右。在1985至1989年期間,原告人接受治療,令她感到非常不適,無法工作。因此,她只是在覺得有能力時,才偶然到自己的攤檔工作。1989年,在她仍在接受治療期間,丈夫被診斷患上癌症,他住院28天後便去世。原告人悲痛不已,她放棄自己的治療,回到家中,然後認為還是恢復工作較好。她返回該後樓梯,發現貨品仍是安全地鎖着,如同她離開時一樣。她回復工作。自此,除了患病和天氣惡劣的日子外,她每天大清早便開始工作,直至晚上約11時為止。

21. 原告人呈示的相片顯示她在該後樓梯入口對開的渣甸坊行人路上一個攤檔擺賣。

22. 原告人每晚回家前,把貨物鎖在該後樓梯範圍內,並關上鐵閘。她從來沒有在該後樓梯範圍睡覺或住宿。

23. 至於該後樓梯的範圍:

(1) 該樓宇內有兩道樓梯(其中之一是受爭議的後樓梯),但沒有升降機。

(2) 從地庫的單位不能走到該後樓梯,那些單位有直接通往渣甸坊的出入口。

(3) 從地面的單位不能走到該後樓梯,原有的出入口已經封閉了。

(4) 該樓宇1字樓至4字樓(二樓至五樓)的每個單位均有一個後門,可通往該後樓梯,而這些後門都沒有被封閉。

(5) 該樓宇1字至4字樓(二樓至五樓)單位的佔用人,可以從他們單位的後門走到該後樓梯,然後下樓到地庫,穿過爭議範圍的通道,推開鐵閘,走到渣甸坊的行人道上。

(6) 沒有鎖匙的話,便不可能從渣甸坊通過關上的鐵閘,走到爭議範圍。

(7) 在原告人日間做生意期間,鐵閘是不關上的。

24. 約在1994年,恩平中心興建,由該處通往該後樓梯的進出口便封閉了。然而,該後樓梯仍然是恩平中心及該樓宇的擁有人(根據文件)共同擁有的。

25. 其後,過了一些時間,渣甸坊124號的店主允許原告人從他的店舖接駁電力到該後樓梯在地庫的位置。原告人安排安裝電錶來紀錄自己的用電,以便支付應分擔的電費。本席並沒有見過任何電費單。”

上訴理由(1): 就鐵櫃範圍逆權管有的必要意圖

14. 伍大律師陳詞說,葉法官在判案書第43段裁定原告人確立了有意逆權管有鐵櫃範圍的必要意圖,是完全以原告人實際管有該範圍為基礎作推斷。他引述上訴法庭在Gotland Enterprises Ltd v Kwok Chi Yau & Ors, CACV 260/2014,19/1/2016,第56至57段,支持他的論點這是錯誤的做法,因為單憑擅自佔地者使用業權人部份土地的行為,不足以清晰無誤地表明其管有意圖。

15. 伍大律師引述原告人在開案陳詞所說,鐵櫃的作用是在非營業時間存放貨物,她在證人陳述書亦指出,鐵櫃的作用是儲物和整潔地存放衣服,這些都在她的口頭證供覆述和肯定。原告人口頭作供又說,她不認為有人會盜取她的貨物,即是說她否定了保安需要。加上原告人曾強調,她不想要「整個地方」,而「整個地方」就是爭議範圍,這正正包括了鐵櫃範圍,法庭應就對她不利的證供,給予一定的比重。伍大律師的主張是,應裁定原告人的意圖含糊,她最多只不過在一段不確定的時間內,利用鐵櫃範圍儲存貨物,經營可圖利的小販生意,本案並沒有進一步的證據,更遑論強而有力的證據,證明任何管有意圖的存在。

16. 葉法官在判案書第43段裁定,原告人確立了有意逆權管有鐵櫃範圍的必要意圖,是基於以下的理由:

“(a) 鐵櫃範圍是已圍封地方,只有原告人就其本身之目的而使用,並在原告人不在場時鎖上。文書上所顯示的擁有人沒有鎖匙,故被排除於這些範圍之外。客觀而言,原告人的意圖是將那些擁有人排除於鐵櫃範圍之外。

(b) 藉着用鐵材圍封造成鐵櫃範圍、安裝鎖、使用鐵櫃範圍及將櫃上鎖,又不向文書上所顯示的擁有人提供鎖匙,已是在可能的情況下最清楚地表達了管有這範圍的意圖。安裝及維持固定的上鎖鐵櫃作為獨有個人用途超過20年,這是沒有任何含糊之處。

(c) 第二及第七被告人的大律師陳詞稱,原告人說她不知道能夠持有爭議範圍/涉案鐵櫃這麼長的時間(這是原告人沒有申請獨立電源的原因),這一點便否定了管有鐵櫃範圍的意圖。然而,本席認為,擅自佔地者在開始佔用土地時從來不會知道他是否可以長期持有有關土地,但這並不代表他沒有意圖在能夠避開文書上所顯示的擁有人的期間使用該土地,將擁有人排除在外。(見Powell v McFarlane案案例彙編第471頁第(4)段)。”

17. 本庭認為,葉法官以實際管有鐵櫃範圍的行為,推斷原告人有逆權管有鐵櫃範圍的必要意圖,是正確妥當的做法。從客觀角度看來,和全面考慮事實,原告人有關行為 — 藉着用鐵材圍封造成鐵櫃範圍、安裝鎖、使用鐵櫃範圍及將櫃上鎖,又不向業權擁有人提供鎖匙,安裝及維持固定的上鎖鐵櫃作為獨有個人用途超過二十年 — 這些行為並非如大律師所說,她只是在一段不確定的時間內,使用業權人部份土地的鐵櫃範圍,儲存貨物經營生意而已。本案的整體情況,與大律師援引的案例Tsang Foo Keung & Anr v Chu Jim Mi Jimmy [2017] 3 HKC 527有別。葉法官裁定原告人,「在可能的情況下最清楚地表達了管有這範圍的意圖」,「將那些擁有人排除於鐵櫃範圍之外」,「沒有任何含糊之處」,是合乎情理的裁斷。原告人就「整個地方」所表達的主觀意願,須謹慎看待,參看Tsang Foo Keung & Anr v Chu Jim Mi Jimmy第539頁第22(5)段、J A Pye (Oxford) Ltd v Graham [2003] 1 AC 419 第 446 頁第 70 段。

18. 上訴法庭在Gotland Enterprises Ltd 第51、54、56和57段所強調的,是倘若以實際管有土地的行為,來推斷逆權管有的必要意圖,有關行為客觀上必須是清晰和毫不含糊的。葉法官上述的裁斷,並沒有違反確立的法律原則。

19. 本著前述的原則,就原審法官衡量多方面的事實是否達到相關的法律準則時,上訴法庭應審慎處理,本庭不認為有理由干預葉法官就這一事實兼法律問題的裁定。

上訴理由(2): 就鐵櫃範圍其中兩個吊櫃的實際管有

20. 伍大律師說原審法官錯誤地按照她就爭議範圍作出的裁斷,從而裁定原告人實際管有鐵櫃範圍其中兩個吊櫃。就實際管有爭議範圍的裁斷,他說法官過於側重某些證供,來證實沒有其他人使用後樓梯穿過爭議範圍。大律師說這實質上是把舉證責任,錯誤地轉移到被告人身上,忽略了倘若沒有令人信服的證據,業權人就應被視為管有土地這個法律原則。反之,原告人三次承認[8],自1980年起該唐樓的業主和租客,有使用後樓梯進出渣甸坊,法官卻沒有給予任何比重。大律師的說法是,葉法官沒有事實基礎,去裁定原告人承認對她不利的案情不應當真。

21. 無論如何,大律師提出以下三點,來支持他的主張,現有證據明顯不足以證實,原告人對爭議範圍行使實際管有:(1) 爭議範圍沒有被完全圍封;(2) 原告人的立場亦從來不是會把爭議範圍完全圍封;(3) 鐵櫃範圍的圍封,明顯不代表原告人把爭議範圍完全管有。

22. 葉法官雖然在判案書第 41 段說,「隨著[她]對爭議範圍的實際管有所作的裁斷,鐵櫃範圍的實際管有亦告確立」,她亦跟著說假如就爭議範圍的實際管有裁斷有錯,她仍然會裁定由1984年至今,原告人確立了鐵櫃範圍的實際管有,因為原告人曾使用這些圍封的範圍作為自已的地方,獨有地使用,而業權人則沒有使用這些空間的餘地。就每個鐵櫃,她作出了這樣的觀察:

“(a) 靠牆鐵櫃和兩個吊櫃不存在任何問題。

(b) 至於儲物室,第二和第七被告人的大律師陳詞指,趟門打開時,各擁有人是可以進入那個空間、將物件放進該空間、從該空間移走物件。不過,問題是沒有任何證據證明除了原告人之外,還有任何人曾經佔用該空間。

(c) 若原告人將物品留在該後樓梯,而文書上所顯示的擁有人沒有將那些物品移走,這樣可以僅是使用而不是管有該土地,屬模棱兩可,但這不是本案的情況。在本案中,原告人將已識別的範圍圍封及鎖上 —— 這定是管有無疑。”

23. 即使不依賴有關爭議範圍實際管有的裁斷,單單審視鐵櫃範圍本身的實際管有,本庭也不認為法官的裁斷有錯。

24. 至於有關爭議範圍實際管有的裁斷,大律師的論點是涉及證據比重的問題。如前所說,這是原審法官處理的範疇,本庭不認為有干預的理由。法官並沒有如大律師所說,實質上把舉證責任,錯誤地轉移到被告人身上。在判案書第37段,法官只不過指出明顯的事實,雖然該唐樓有數名業主,但沒有任何證人替他們作供,聲稱在相關期間曾使用後樓梯進出渣甸坊。

25. 判案書第36段,法官解釋不把原告人承認與她案情相反的證供當真,是因為考慮到她其餘的證供,又觀察了她因問題以外的觀點分心,所以作出這樣的事實裁定。這是一個基本事實的裁斷,是原審法官享有耳聞目睹的優勢,在觀察證人作證下作出的評定。本庭不同意這裁斷欠缺事實基礎,不接納有理由推翻這裁斷,或就有關證供給予不同的比重。

26. 至於上文第21段,大律師提出三點主張,支持他的說法證據不足以證實原告人對爭議範圍行使實際管有,葉法官在判案書亦有考慮和處理。第一,爭議範圍雖然沒有被完全圍封,法官認為該處實際上已被圍封,因為有一個上了鎖的鐵閘,阻止外界進出爭議範圍,及該唐樓雖然有些單位的後門可通往後樓梯,單位的佔用人並沒有實際使用爭議範圍,見判案書第39段。第二,就原告人的立場不是把爭議範圍完全圍封,葉法官認為這點並不相關,因為原告人在爭議範圍安裝有鎖的鐵閘,就不僅只是「使用」爭議範圍而已,見判案書第40段。第三,原審法官並沒有單憑鐵櫃範圍的圍封,就裁定原告人把爭議範圍完全管有,見判案書第37、38、39和40段。

上訴理由(3):鐵櫃範圍其中兩個吊櫃法律上能否被逆權管有

27. 伍大律師的法律主張,可歸納為這幾點: (1) 藉著逆權管有取得土地的管有業權,不適用於沒有連接著土地而只是空域上的佔有;(2) 佔有者須證明所侵佔的範圍,水平面和地面是有連接的;(3) 倘若所涉物業是多層建築物,土地的業權不是橫向而是垂直地分割,在空間未被侵佔之前,就必須已預先識別劃分,才可被逆權侵佔管有。

28. 他先引述《時效條例》第2(1)條對「土地」的釋義,條文訂明在條例中,除文意另有所指外,“土地” (land) 「包括有體可繼承產及租費,以及其中的任何法定或衡平法產業權或權益(包括售賣以售產信託方式所持有的土地的所得收益中的權益),但除以上所述者外,並不包括任何無體可繼承產」[9]

29. 就「有體可繼承產」(corporeal hereditament)一詞,他援引合議庭赫健士法官在Leung Kwok-kau v Tam So-wa trading as Sun Cheong Electric and Plumbing Co [1986] HKLR 673 第680頁所說[10],這詞語是包括地面上的面積,或地底下的橫剖面,或建築在地面上建築物的橫剖面。

30. 合議庭在該案討論的議題,是建築物外牆的表面,在法律上可否作為租賃協議的標的物。合議庭裁定,外牆的表面只有高度和闊度,沒有深度,與土地任何部份沒有連接,不能構成土地的權益,故此不可以作為租賃協議的標的物。合議庭法官所討論的主體,是二維亦即是平面的標的物。

31. 其後上訴法庭在一宗逆權管有的訴訟 (Sunbroad Holdings Ltd v Unknown Occupiers [2012] 2 HKLRD 599),處理的同樣是建築物外牆的垂直表面,採納了Leung Kwok-kau 案的判決理由,基於外牆表面不能產生租契,外牆的表面同樣也不能產生逆權管有(第10至11段)。

32. 伍大律師依賴上述兩個案例支持他的主張,但這兩個案例所針對的是平面的標的物,而本案逆權侵佔的是三維的立體空間。兩個案例處理的是外牆的表面,與本案所涉及的立體吊櫃,有本質上的差異。本庭不認為這兩個案例的判決理由,適用於本案。

33. 就法律上可否逆權侵佔較低的地層空域(the lower stratum of airspace),伍大律師引述了兩本權威的法律著作。

34. Elements of Land Law by Gray & Gray (5th ed) 在第1.2.33段[11],認為「土地」的嚴格定義,可包括離地的立體空域。「土地」不一定是有形的資源,三維的空域可以作為土地產權的獨立單位,可作為永久產權(fee simple)轉易,可被租賃,可被分割,甚至被徵收土地稅[12]在第10.1.6段[13],作者重申「土地」是多維的資源,故此侵犯他人土地,不一定要踏足地層,也可以橫向侵佔較低的地層空域。

35. Adverse Possession by Stephen Jourdan QC and Oliver Radley-Gardner (2nd ed)第10-01至10-08段,亦有詳細論述,和討論多個案例。以逆權管有垂直分割的層面(無論是地底或地面上的)取得管有業權,作者認為在法律原則上並非不可行。值得留意的案例有兩個,較早的是Stadium Capital Holdings v St Marylebone Properties Co Plc [2009] EWHC 2942 (Ch),不久之後的是英國樞密院,就千里達及托巴哥於Ramroop v Ishmael的上訴的判決([2010] UKPC 14)。

36. Sir Donald Rattee在Stadium Capital Holdings v St Marylebone Properties Co Plc第26段[14],表達的附帶意見說,對於沒有毗連地面的空域,法律上可否被視為土地產權有存疑,又認為分開空域的擁有權和空域下土地的擁有權,是奇怪的概念。上文著作第10-08段,作者卻不認同法官的疑慮,又指出他沒有提及著作引述的案例。

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